¿Cómo funciona el control
de renta en East Palo Alto?
Navegar el mercado de vivienda como inquilino en East Palo Alto puede ser abrumador, pero las Ordenanzas permanentes de Estabilización de Renta y Desalojo con Causa Justificada de la ciudad—adoptadas en 1988 para parques de casas móviles y ampliadas en 2010 para cubrir la mayoría de las viviendas de alquiler residenciales (y modificadas nuevamente en 2016)—ofrecen protecciones fundamentales para los inquilinos. Aquí encontrarás lo que necesitas saber sobre los límites de renta, protecciones contra desalojos, requisitos de registro y cómo también puede aplicarse la ley estatal.
Según el Programa de Estabilización de Renta de East Palo Alto y sus reglas de aplicabilidad, la mayoría de las viviendas residenciales están reguladas, excepto:
- ● Totalmente exentas (sin control de renta ni protección contra desalojos con causa justificada): vivendas de ocupacion temporal (moteles, hoteles, casas de huéspedes ocupadas por menos de 30 días); centros de cuidado (hospitales, asilos); viviendas compartidas sin fines de lucro donde viven los mismos propietarios; habitaciones dentro de la residencia principal del propietario y viviendas exentas por otras leyes estatales o federales.
- ● Parcialmente exentas (sin control de renta, pero con protección contra desalojos con causa justificada): casas unifamiliares o condominios; viviendas construidas a partir del 1 de enero de 1988; propiedades con dos o tres viviendas ocupadas por el propietario; y proyectos de vivienda asequible sin fines de lucro con convenios de renta.
Cada año, entre el 1 de julio y el 30 de junio, la Junta de Estabilización de Rentas establece un Ajuste General Anual (AGA). Si los propietario siguen las reglas, pueden aumentar la renta a los inquilinos una vez al año, pero deben avisar con al menos 30 días de anticipación.
- ● Aumento máximo: los aumentos nunca pueden superar el 10% en un período de 12 meses.
- ● Restricción inicial: no se permiten aumentos dentro de los primeros 12 meses de ocupación del inquilino.
Visita la Guía de Control de Renta para obtener la información más actualizada sobre los aumentos permitidos.
Antes de poder subir la renta, los propietarios deben:
- Registrar cada vivienda cubierta ante la Junta de Estabilización de Renta, presentando una declaración de registro.
- Obtener un certificado de renta máxima permitida (MAR), que establece el tope de renta para esa unidad. Este certificado se emite al momento del registro inicial y cada vez que cambia el inquilino.
- Guardar Aumentos No Usados (AGA): los propietarios pueden “guardar” hasta tres años de aumentos no aplicados, siempre que notifiquen por escrito a los inquilinos antes del 1 de febrero de ese año.
Si te cobran más de lo que permite tu MAR, puedes presentar una petición para reducir la renta y pedir la devolución del dinero pagado de más. También puedes oponerte al certificado MAR dentro de los 30 días posteriores a su emisión (o hasta 60 días con justificación válida).
Según la Guía de Desalojo con Causa Justificada, los propietarios solo pueden terminar contratos de alquiler que no estén exentos por ciertos motivos específicos:
- Causas con culpa del inquilino: incluyen, pero no se limitan a, falta de pago de la renta, violaciones importantes del contrato, causar molestias o realizar actividades ilegales, causar daños intencionales, negarse a firmar una renovación del contrato, negarse a permitir el acceso legal del propietario o no desocupar tras un contrato temporal.
- Causas sin culpa del inquilino: incluyen, entre otras, reparaciones importantes (con aprobación de la Junta), demolición o conversión del inmueble, retiro de la propiedad del mercado bajo la Ley Ellis, mudanza del propietario o un familiar, o una orden del gobierno que exige desocupar.
Los propietarios deben presentar cualquier aviso de terminación del contrato o demanda de desalojo ante el Programa de Estabilización de Rentas dentro de los cinco días calendario posteriores a entregártelo. El aviso debe indicar claramente la causa justificada del desalojo.
Si el propietario de tu vivienda viola las leyes sobre estabilización de renta y desalojo de East Palo Alto, o incurre en acoso u otras conductas ilegales, puedes tener derecho a los siguientes remedios:
- ● Daños triples: Puedes recibir hasta 3 veces el monto de tus daños si el comportamiento del propietario fue intencional (por ejemplo acoso, corte de servicios básicos, o intentos ilegales de desalojo).
- ● Daños compensatorios: Para cubrir pérdidas económicas (por ejemplo aumento de renta o gastos de mudanza) o o daños emocionales por condiciones inseguras o acoso.
- ● Honorarios legales: Si ganas el caso, el tribunal puede ordenar que el propietario pague los honorarios de tu abogado.
- ● Medidas cautelares: El tribunal puede ordenar al propietario que detenga sus acciones ilegales y cumpla con las leyes de vivienda.
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Si enfrentas un aumento de renta, un desalojo ilegal, acoso del propietario u otros problemas entre propietario e inquilino, Tenant Law Group está listo para apoyarte. Como la firma líder en derechos de inquilinos en California, nos especializamos en defender a los inquilinos y garantizar que se respeten sus derechos. Protege tus derechos de vivienda con una orientación experta. Contáctanos hoy para una Evaluación de Caso Gratuita y conoce más sobre tus derechos como inquilino en East Palo Alto.
Aviso legal: Esta página proporciona información general sobre las leyes de propietario-inquilino en California y no constituye asesoramiento legal. Le recomendamos consultar con un abogado calificado en derechos de inquilinos o una organización local de defensa de inquilinos para obtener orientación específica sobre su situación.
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