¿Cómo funciona un desalojo por mudanza de propietario en San Francisco?
21 de marzo de 2019
Por Tenant Law Group, PC
Las ordenanzas sobre alquileres de San Francisco permiten a los propietarios desalojar a los inquilinos sólo cuando tienen “causa justa”, lo que significa que existe una razón específica y legalmente válida para hacerlo. Los desalojos por mudanza del propietario, también conocidos como desalojos por mudanza del propietario u OMI, entran en esta categoría.
¿Qué es un desalojo por mudanza de propietario?
Los OMI están destinados a permitir que el propietario retire a los inquilinos de una unidad para que ellos o un miembro de su familia puedan ocuparla. Según la sección 37.9(a)(8) del Código Administrativo de San Francisco, el propietario no debe tener motivos ocultos para recuperar la propiedad, como volver a alquilarla a un precio más alto. También están obligados a:
- Proporcionar un aviso al inquilino con al menos sesenta días de antelación (treinta días si el inquilino ha vivido allí menos de doce meses);
- Pagar los gastos de reubicación del inquilino (la mitad en el momento en que se entrega el Aviso de terminación del arrendamiento y la otra mitad en la fecha de terminación del arrendamiento); y
- Múdarse dentro de los noventa días posteriores al desalojo.
El propietario no podrá recuperar la posesión si una unidad similar de su propiedad queda desocupada y disponible mientras tanto. De suceder esto, deberán rescindir el aviso de desalojo y desestimar cualquier acción judicial interpuesta para recuperar la posesión de la unidad. Además:
- Si otra unidad de estilo diferente queda disponible antes de que el inquilino se vaya, el propietario debe ofrecérsela.
- Si el propietario vuelve a colocar la unidad en el mercado de alquiler, el inquilino anterior tiene derecho a volver a alquilarla al mismo precio, más cualquier aumento permitido.
- Si se niega, el inquilino puede emprender acciones legales contra el propietario.
Los propietarios que realicen OMI de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) deben completar una declaración de ocupación, presentarla ante la Junta de Rentas dentro de los noventa días posteriores a la fecha del servicio y presentar una declaración de ocupación actualizada cada noventa días a partir de entonces.
Mudanzas fraudulentas de propietarios
Desafortunadamente, muchas mudanzas de propietarios en San Francisco son fraudulentas. Los propietarios sin escrúpulos sacan a los inquilinos de las unidades de alquiler controlado bajo los auspicios de una OMI y alquilan la unidad a precios de mercado a través de servicios de alquiler a corto plazo (por ejemplo, AirBNB). Según el Sindicato de Inquilinos de San Francisco y el Proyecto de Mapeo Antidesalojos, los propietarios no presentaron la documentación necesaria ante la junta de alquileres en el 48% de los casos de OMI que llegaron a conocimiento del sindicato de inquilinos. Se estima que el 39% de estos inquilinos habían vivido en sus residencias durante al menos diez años.
Se sabe que los propietarios engañan a los inquilinos para que se muden voluntariamente y así eludir las restricciones. Le enviarán al inquilino una carta informándole que ellos o un familiar tomarán posesión de la unidad “en el otoño” o “esta primavera”. Aunque estos no son avisos de desalojo legales, los inquilinos a menudo se mudan y le ahorran al propietario el esfuerzo de cumplir con las estrictas pautas de la OMI.
¿Se puede luchar contra un desalojo de OMI en California?
Puede impugnar un desalojo de OMI alegando que el propietario tiene motivos ocultos, aunque esto puede ser difícil de probar en el momento en que se da el aviso. Hay otros motivos más tangibles para oponerse o al menos retrasar una OMI:
- Si un inquilino ha vivido en la unidad durante al menos doce meses y tiene hijos menores, los desalojos de OMI están prohibidos durante el año escolar. Los trabajadores escolares de San Francisco y sus familias tienen una protección similar.
- Los inquilinos mayores o discapacitados que han estado viviendo en su unidad durante al menos diez años (cinco años para inquilinos con enfermedades terminales) no pueden estar sujetos a un desalojo OMI a menos que el propietario sea propietario únicamente de esa unidad o que dichos inquilinos ocupen todas las unidades del edificio y el propietario está desalojando a un familiar mayor de sesenta años.
- Si el propietario o pariente que se muda es una corporación u otra entidad comercial en lugar de una persona física, el desalojo es ilegal.
- Si el propietario o un pariente cercano del propietario no se muda a la unidad de alquiler dentro de los noventa días, el desalojo es ilegal. Esta es generalmente la mejor prueba de que la OMI fue fraudulenta. Los antiguos vecinos pueden ser una gran fuente de información para los inquilinos desplazados por los desalojos de OMI.
Los inquilinos de San Francisco sujetos a un desalojo ilegal de OMI pueden recuperar tres veces los daños reales, las medidas cautelares, la angustia emocional y los costos legales dentro de los cinco años posteriores a la presentación de la declaración de ocupación inicial o los tres meses posteriores a la toma de posesión por parte del propietario, lo que ocurra primero.
Comuníquese con un abogado defensor de desalojos de California
Si cree que su arrendador está participando en un desalojo fraudulento por mudanza, comuníquese con un abogado de derechos de inquilinos. En Tenant Law Group, utilizamos nuestro conocimiento de las ordenanzas de alquiler locales para brindarles a nuestros clientes la representación agresiva necesaria para proteger sus derechos y evitar desalojos injustificados. Para obtener más información, comuníquese con Tenant Law Group para obtener una evaluación gratuita de su caso hoy.