¿Por qué debería importarle a un inquilino de renta controlada, si los propietarios cambian el costo de renta después de que se vaya?
Por Aser G. Tolentino, Esq.
El 5 de noviembre de 2024, se volverá a preguntar a los votantes de California si se debe derogar la Ley Costa Hawkins de 1995. Esta pregunta se presentó en 2018 y 2020. El hecho de que la legislatura haya abordado dos veces el mismo tema, promulgando un control de alquileres en todo el estado en 2019 y creando sanciones más graves para promover la aplicación de la ley en 2024, podría llevar a alguien que no esté familiarizado con el panorama general a preguntarse por qué sería necesaria tal medida. La respuesta es sutil pero de vital importancia, elimina un incentivo muy jugoso para hacer trampa.
Promulgada en 1995, la llamada Ley Costa Hawkins es una disposición del código civil que impide que los gobiernos locales limiten cuánto puede aumentar un propietario el alquiler de una vivienda unifamiliar, o cuánto pueden cobrar a un nuevo inquilino por el alquiler después de que el inquilino anterior se vaya. Supongamos que Juan ha vivido en su casa durante veinte años, y ha continuado pagando un alquiler más alto cada año a una tasa del 5% cada año durante veinte años. Si su alquiler comenzó en $1,000.00, el segundo año, su alquiler sería de $1050.00. El tercer año, sería de $1,102.50. Para el vigésimo año, sería de $2,653.30. Si la ley se cambiara antes de que él se mudara y Jim se mudara, entonces el alquiler solo aumentaría otro 5%. Pero bajo la ley actual, el arrendador podía cobrar lo que quisiera. Esto suele dar lugar a dos escuelas de pensamiento muy diferentes sobre si así es como deberían ser las cosas.
Si bien reconocen el interés del propietario en hacer lo que le plazca con su propiedad, los defensores de la vivienda asequible señalan que cuando los propietarios eligen ingresar a un mercado regulado, eligen jugar según sus reglas, de la misma manera que los operadores de plantas de energía o las aerolíneas, por ejemplo. Para llevar la analogía más lejos, sería como si las aerolíneas tuvieran que seguir ofreciendo vuelos en una determinada ruta a un precio determinado hasta que la demanda cayera, solo podrían volar esa ruta a las 2 de la madrugada hasta que nadie volara en ella y pudiera cerrarse. Los defensores de la derogación argumentarían que la ley, tal como está redactada, alienta a los propietarios a cuidar peor a los inquilinos con arrendamientos más antiguos con la esperanza de que los inquilinos simplemente se den por vencidos y sigan adelante. Antes de las poderosas ordenanzas contra el acoso y la protección de los inquilinos, como las aprobadas en Oakland, Los Ángeles, San Diego y otros lugares en los últimos años, y las adiciones al código civil que entraron en vigor el 1 de abril de 2024 gracias a la SB567, tal comportamiento por parte del propietario a menudo podía crear situaciones en las que los inquilinos eran plenamente conscientes de que se habían violado sus derechos, pero podían encontrar que no existía una forma económica de responsabilizar al propietario que tuviera sentido dado lo mucho que tiempo y esfuerzo que tomaría. Esto permitiría a los propietarios eludir silenciosamente las protecciones de los inquilinos, irónicamente al ser peores propietarios. Eliminar la capacidad de reajustar el alquiler eliminaría este incentivo perverso.
Por su parte, los propietarios se preguntarían si la tasa a la que pueden aumentar el alquiler sería suficiente para crear una ganancia significativa para quienes ofrecen casas en alquiler. Con los altos costos de administrar las propiedades además de las hipotecas, la construcción y los gastos de mantenimiento continuos, los propietarios esencialmente advierten que una mayor regulación podría simplemente romper las matemáticas que hacen que el sistema funcione tan bien como lo hace.
Este no es un problema fácil de resolver. Sin embargo, en Tenant Law Group, los abogados de derechos de los inquilinos trabajan arduamente todos los días para trabajar para sus clientes e inquilinos en todo el estado para hacer las cosas bien, una promesa rota a la vez. Si cree que su arrendador ha estado utilizando un mantenimiento inadecuado para obligarlo a salir de su hogar, comuníquese con nosotros y averigüe qué puede hacer nuestro equipo por usted.
