Comprensión de los daños por pérdida de uso (diferencial de alquiler)
En el contexto propietario-inquilino, el término “pérdida de uso” se refiere a una de las medidas más importantes de daños monetarios disponibles para un inquilino desalojado injustamente de una unidad de alquiler, particularmente en una ciudad con control de alquileres (por ejemplo, San Francisco, Oakland , Berkeley, San José, Mountain View, Richmond, East Palo Alto, Emeryville y Hayward). La “pérdida de uso” generalmente se refiere a la incapacidad del inquilino de residir en una unidad que de otro modo tendría derecho a poseer. La “pérdida de uso” de la unidad de alquiler por parte de un inquilino puede ser el resultado de un desastre natural, como un incendio. También puede ser el resultado de la mala acción o negligencia de otra parte, como la falta de reparaciones por parte del propietario, lo que hace que la unidad sea inhabitable; o cualquier otra acción o inacción del propietario que cause que el inquilino desaloje la unidad en contra de su voluntad. En este último caso, el propietario puede ser responsable ante el inquilino por daños y perjuicios por pérdida de uso (entre otros).
Entonces, ¿qué son los daños por “pérdida de uso” (también conocidos como “diferencial de alquiler”)? Estos son daños que compensan al inquilino por el valor del interés posesorio actual del inquilino en una unidad de alquiler durante la duración del arrendamiento. Dicho de otra manera, estos daños compensan al inquilino por no poder disfrutar de la unidad de alquiler durante el resto del plazo del arrendamiento.
Digamos, por ejemplo, que el propietario y el inquilino acordaron un contrato de arrendamiento de dos años para una unidad de alquiler con un alquiler mensual de $2,000.00. Al inicio del plazo del arrendamiento, el valor justo de mercado de la unidad de alquiler es de $2000,00. Un año después del arrendamiento (durante el cual el inquilino pagó el alquiler a tiempo y cuidó adecuadamente la unidad de alquiler), el valor justo de mercado de la unidad de alquiler aumentó a $3,000.00. El propietario quiere ganar un alquiler con valor justo de mercado de $3000,00 e incumple el contrato de arrendamiento, lo que obliga al inquilino a mudarse después de solo un año. Los daños por pérdida de uso del inquilino son la diferencia entre el valor justo de mercado de la unidad de alquiler ($3000,00 por mes) y el alquiler en el momento del desalojo injusto ($2000,00 por mes) multiplicado por los meses restantes del plazo de alquiler (12). En otras palabras, los daños por pérdida de uso del inquilino son ($3000,00 – $2000,00) × 12, o $12 000,00.
El mismo principio se aplica en el contexto de un inquilino desalojado injustamente de un apartamento de alquiler controlado. Sin embargo, los daños al inquilino en este escenario son generalmente mucho mayores. En las ciudades con alquiler controlado, los daños por “pérdida de uso” o “diferencial de alquiler” son daños generales por desalojo injustificado compuestos por el valor presente en efectivo del interés posesorio futuro perdido en el apartamento con alquiler controlado.1 Dicho de otra manera, “pérdida de uso” En este contexto, los daños y perjuicios compensan al inquilino por no poder disfrutar de la unidad de alquiler durante el tiempo que pretendía seguir residiendo en ella. Estos daños “pueden estimarse pero no repararse. . . pero, no obstante, se conceden porque se consideran un resultado natural y próximo del desalojo.”2
Digamos, por ejemplo, que el arrendador obligó al inquilino a abandonar un apartamento de alquiler controlado en San Francisco, quien afirmó que trasladaría a su hijo a la unidad. En cambio, el propietario puso la unidad en AirBNB el día después de que el inquilino la dejara libre. La inquilina pagaba un alquiler mensual de $2,000.00 al momento de mudarse. El valor justo de mercado del alquiler mensual era de $4000,00 en el momento en que se mudó. Planeaba seguir viviendo en el apartamento de alquiler controlado durante ocho años más. El inquilino tiene derecho a una indemnización por pérdida de uso de ($4000,00 – $2000,00) × 12 meses por año × 8 años, o $192 000,00. Además, la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres Residenciales de San Francisco permite triplicar todos los daños.3 Como resultado, los daños por pérdida de uso del inquilino serán de $192 000,00 × 3, o $576 000,00. Se ha confirmado la indemnización por daños diferenciales de alquiler por un período de veinte años.4
Si usted o alguien que conoce ha sido desalojado injustamente y puede tener derecho a una indemnización por pérdida de uso,
comuníquese con Tenant Law Group para obtener una revisión de caso gratuita. Podemos evaluar su asunto y aconsejarle sobre sus opciones, permitiéndole tomar medidas.
1. Ver Beeman v. Burling, 216 Cal. Aplicación. 3d 1586, 1600 (1990) (citando Stillwell Hotel Co. v. Anderson, 4 Cal. 2d 463, 468–69 (1935)); Chacón v. Litke, 181 Cal. Aplicación. 4º 1234, 1245 (2010).
2. Beeman, 216 California. Aplicación. 3D a las 16:00.
3. Véase S.F., Cal. Administración. Código § 37.9(f)(“Siempre que un propietario intente indebidamente recuperar la posesión o recupere la posesión de una unidad de alquiler en violación de [la Ordenanza sobre alquileres], el inquilino… puede iniciar un procedimiento civil por… daños monetarios de no menos de tres veces los daños reales (incluidos los daños por angustia mental o emocional como se especifica a continuación), y cualquier otra reparación que el tribunal considere apropiada”) (énfasis añadido).
4. Ver Chacón v. Litke, 181 Cal. Aplicación. 4º 1234, 1246 (2010).
