¿Qué ciudades del Área de la Bahía tienen control de alquileres y por qué?

Si desea alquilar un apartamento de una habitación en San Francisco, puede esperar pagar un promedio de $3,303.00 al mes. Esa es una gran parte del ingreso mensual para muchos residentes del Área de la Bahía y la razón por la que a muchas personas y familias que se mudan al Área de la Bahía les resulta imposible conseguir viviendas asequibles.

Y si bien el precio de los alquileres nuevos en muchas ciudades del Área de la Bahía es alto, el alquiler medio en ciudades con control de alquileres y control de desalojos es significativamente menor. Algunos inquilinos del Área de la Bahía pagan sustancialmente menos de $3,000.00 por mes por sus unidades. Esto se debe a que sus edificios tienen alquiler controlado y, en estos edificios, los propietarios están limitados en cuanto a cuánto pueden aumentar el alquiler cada año.

¿Por qué existe control de alquileres en el Área de la Bahía?

El control de los alquileres en zonas muy deseables aumenta el stock de viviendas asequibles e impide la homogeneización económica de los barrios. En otras palabras, el control de alquileres y desalojos hace posible que maestros de escuela, artistas, empleados públicos, personas mayores y otros trabajadores manuales vivan en ciudades que de otro modo serían económicamente inaccesibles para ellos.

El control del alquiler varía de una ciudad a otra

El control de los alquileres se promulga a nivel de la ciudad como ley u ordenanza local. Esto significa que las leyes de control de alquileres en realidad varían de una ciudad a otra. Algunas ordenanzas sobre alquileres abordan únicamente el control de alquileres; otros abordan el control de los alquileres y prevén alguna forma de desalojo por causa justificada; aún así, otros protegen contra aumentos de alquiler, desalojos sin causa y acoso de inquilinos. San Francisco, San José, Oakland y Berkeley son cuatro de aproximadamente quince ciudades de California con algún tipo de control de alquileres. Encuentre a continuación un resumen general de las ordenanzas promulgadas en varias ciudades del Área de la Bahía.

Alameda

En Alameda, la Ordenanza de Estabilización de Alquileres No. 3148 permite solo un aumento de alquiler durante un período de doce meses. Aunque no hay un límite para los aumentos de alquiler, los aumentos superiores al cinco por ciento en unidades cubiertas están sujetos a revisión por parte de un comité asesor, lo que puede resultar en decisiones vinculantes. Con aumentos del cinco por ciento o menos, el inquilino podrá solicitar una audiencia para revisar el nuevo monto, pero las decisiones son sólo consultivas.

Berkeley

La Ordenanza de estabilización de alquileres y desalojo por buena causa de Berkeley se aplica a los edificios construidos en 1980 o antes. En general, los propietarios no pueden aumentar el alquiler de estos edificios en más de una determinada cantidad (normalmente menos del cinco por ciento) ni desalojar a los inquilinos sin una “buena causa”. ” Otras protecciones incluyen:

A partir del 19 de diciembre de 2016, los desalojos de familias con niños debido a la mudanza del propietario no pueden realizarse durante el año escolar.
Los pagos de reubicación son más altos en casos de desalojos sin culpa cuando el inquilino es anciano, de bajos ingresos, discapacitado, tiene hijos menores o se mudó antes del 1 de enero de 1999.

Palo Alto Este

En noviembre de 2016, los votantes en East Palo Alto votaron abrumadoramente a favor de la Medida J (Ley de Mejora de Inquilinos), que aplicó mayores protecciones para inquilinos a la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de 2010, incluyendo:

Los alquileres sólo podrán aumentarse una vez al año.
El monto está limitado al ochenta por ciento del aumento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y lo fija la Junta de Alquileres.


Emeryville

La Ordenanza sobre relaciones entre propietarios e inquilinos residenciales, que entró en vigor el 1 de abril de 2017, no impone restricciones a los aumentos de alquiler, pero sí exige que los propietarios tengan una causa justa para los desalojos.

Hayward

La Ordenanza sobre alquileres de Hayward se aplica a cualquier edificio construido antes de 1979 que tenga cinco o más unidades residenciales. Esto puede incluir cinco o más unidades residenciales propiedad del mismo propietario, siempre que hayan sido construidas antes de 1979.

Los propietarios pueden aumentar el alquiler en las unidades cubiertas sólo en un cinco por ciento en un período de doce meses, aunque se puede permitir una cantidad mayor si el propietario puede justificarlo. Además, si el alquiler no ha aumentado un cinco por ciento en años anteriores, esos aumentos pueden “acumularse” a una tasa más alta la próxima vez que aumenten el alquiler. Incluso en el caso de la banca, el diez por ciento es el límite para un aumento.

Los Gatos

La Ordenanza sobre alquileres de Los Gatos cubre propiedades con tres o más unidades propiedad del mismo propietario. Proporciona las siguientes protecciones:

El alquiler sólo podrá aumentarse una vez al año. Sólo se podrán realizar aumentos más frecuentes con el consentimiento por escrito de todos los inquilinos afectados.
El aumento no debe exceder el cinco por ciento del alquiler mensual actual o el setenta por ciento del cambio porcentual anual en el IPC.
Un propietario puede traspasar el aumento de los costos de operación y mantenimiento al inquilino, pero el aumento está sujeto a arbitraje si el inquilino lo impugna. Las mejoras de capital también pueden traspasarse por unidad, pero deben amortizarse en al menos sesenta meses.

Mountain View

La Ley de Estabilización Comunitaria y Alquiler Justo de Mountain View prohíbe aumentos de alquiler por encima del IPC del año anterior y, en general, no permite aumentos superiores al cinco por ciento. También requiere una causa justa para los desalojos y permite triplicar los daños y honorarios de los abogados si un propietario viola la ley de manera intencional y maliciosa.

Oakland

En 1980, el Ayuntamiento de Oakland adoptó la Ordenanza del Programa de Ajuste de Alquiler, que utiliza el Índice de Precios al Consumidor (IPC) anual para establecer aumentos máximos de alquiler anual y permite ajustes de alquiler para reclamos de disminuciones en los servicios de vivienda. El 1 de febrero de 2017, la Medida JJ (Ley de Mejora de Inquilinos) se convirtió en ley, la cual introdujo las siguientes medidas de protección para inquilinos:

Los propietarios deben obtener la aprobación de la Junta de Alquiler antes de imponer un aumento de alquiler superior al aumento anual permitido.
La protección por desalojos por causa justificada se amplió a las unidades construidas antes del 31 de diciembre de 1995.

Los propietarios o las personas que ayudan a un propietario que intenta recuperar o recuperar la posesión de una unidad de alquiler sin causa justa pueden enfrentar una multa civil de tres veces los daños y los honorarios de los abogados, incluido el triple de los daños por una lesión mental y emocional si el propietario actuó con conocimiento. violación o desprecio imprudente de la ordenanza de alquiler.
Cualquiera que participe en una o más de las dieciséis acciones u omisiones enumeradas contra un inquilino de mala fe puede estar sujeto a una sanción civil de tres veces los daños y honorarios de los abogados, incluido el triple de los daños por una lesión mental y emocional si el malhechor actuó de violación consciente o desprecio imprudente de la ordenanza de alquiler.

Richmond

La Ordenanza de Alquiler Justo, Causa Justa para el Desalojo y Protección del Propietario de Vivienda de Richmond prohíbe a los propietarios aumentar el alquiler en un porcentaje mayor que el IPC y solo permite que los inquilinos sean desalojados por la causa. Un inquilino que prevalece en una acción civil puede recuperar los honorarios del abogado y tres veces el monto por el cual el pago propuesto excedió el alquiler máximo permitido.

San Francisco

La Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres Residenciales de San Francisco cubre unidades de alquiler con un certificado de ocupación antes del 13 de junio de 1979. Sin embargo, existen ciertas excepciones a las unidades de alquiler cubiertas, como casas unifamiliares y condominios con inquilinos que se mudaron después del 1 de enero. , 1996. La ley especifica que:

Los propietarios sólo pueden aumentar los alquileres cada año en una cantidad fija vinculada a la inflación. Pueden transferir mejoras de capital y mayores costos de operación y mantenimiento a los inquilinos por un aumento máximo del diez por ciento y el siete por ciento, pero solo con la aprobación de la Junta de Rentas.

Los inquilinos pueden solicitar a la Junta de Rentas que les reduzca el alquiler si el propietario no proporciona los servicios legalmente requeridos o acordados o no mantiene el lugar seguro y habitable.

A menos que el inquilino comparta la unidad de alquiler con el propietario, el inquilino sólo puede ser desalojado por una de dieciséis causas justas. Los propietarios que intenten recuperar o recuperar la posesión de una unidad de alquiler sin causa justa pueden enfrentar una multa civil de tres veces los daños y los honorarios de los abogados, incluido el triple de los daños por una lesión mental y emocional si el propietario actuó con conocimiento de violación o desprecio imprudente de la Ordenanza sobre alquileres.
Los propietarios o agentes de propietarios que participen en una o más de las catorce acciones u omisiones enumeradas contra un inquilino de mala fe pueden ser culpables de un delito menor y estar sujetos a una pena civil de tres veces los daños y honorarios de los abogados, incluido el triple de los daños por daños mentales. y daño emocional si el propietario actuó con conocimiento de violación o desprecio imprudente de la Ordenanza sobre alquileres.

Para obtener más detalles sobre la Ordenanza de arbitraje y estabilización de alquileres residenciales de San Francisco, visite la página de Recursos de nuestro sitio web para descargar las “Preguntas frecuentes sobre la Ordenanza de alquileres de San Francisco”.

San Jose

La Ordenanza sobre el alquiler de apartamentos de San José se aplica a edificios con tres o más unidades construidas antes del 7 de septiembre de 1979. Prohíbe a los propietarios aumentar los alquileres por encima del cinco por ciento cada año e incluye justa causa para protecciones contra el desalojo, incluida la recuperación de tres veces los daños y los honorarios de los abogados. por el incumplimiento intencionado de sus obligaciones por parte de los propietarios.

Comuníquese con un abogado de derechos de los inquilinos del Área de la Bahía

Es importante que los inquilinos de unidades de alquiler controlado comprendan sus derechos y sepan lo que sus propietarios pueden y no pueden hacer. Si su arrendador lo obliga a mudarse de su apartamento con alquiler controlado sin causa justa y usted vive en una ciudad del Área de la Bahía con una ordenanza de alquiler, llame a Tenant Law Group al (415) 801-8878 para una evaluación gratuita de su caso. Tenant Law Group puede asesorarlo sobre sus derechos como inquilino, ayudarlo a remediar la situación y potencialmente ayudarlo a buscar una recuperación por sus pérdidas.