¿Qué es el diferencial de alquiler y por qué es una parte tan importante de mi caso de derechos de inquilino?
De todos los conceptos legales de la ley entre propietarios e inquilinos, uno que a menudo se pasa por alto es la medida de los daños conocida como “diferencial de alquiler”. Para los inquilinos que viven en unidades cubiertas por el control de alquileres y que tienen una larga historia en sus hogares, el diferencial de alquiler puede terminar representando la mayoría, si no casi la totalidad, de los daños que se les pueden otorgar como parte de una sentencia judicial o un acuerdo de conciliación. En este artículo, explicaremos el diferencial de alquiler, su importancia para un caso potencial y cómo puede ayudar a responsabilizar a los propietarios por no cumplir con sus responsabilidades según la ley.
¿Qué es el diferencial de alquiler?
El diferencial de alquiler es una forma de medir cuánto perjudica al inquilino el hecho de que el propietario no le proporcione una vivienda segura y saludable o no proteja al inquilino del acoso, y la cantidad de dinero que el propietario podría deber como resultado. Para calcular el diferencial de alquiler, tome el monto que un inquilino en una unidad de alquiler controlado paga en alquiler mensual en el momento en que se ve obligado a abandonar su hogar como resultado de un desalojo ilegal (ya sea un desalojo injusto o un desalojo constructivo) y restelo. de lo que el propietario podría recibir en alquiler mensual si la unidad no tuviera alquiler controlado (valor justo de alquiler en el mercado), luego multiplique ese número por el número de meses que el inquilino habría permanecido en la unidad si el propietario no lo hubiera desalojado ilegalmente. Esta idea es más fácil de entender con algunos ejemplos de cómo funciona en el mundo real.
John y Mary han vivido en un apartamento de alquiler controlado durante quince años y actualmente pagan $1,500.00 al mes de alquiler.
En ese tiempo, el propietario realizó un mantenimiento básico, pero permitió que cosas como fugas de plomería y problemas eléctricos no se solucionaran, hasta el punto en que encender las luces puede provocar descargas eléctricas y hay un crecimiento visible de moho en el baño. Estos problemas han llevado a John a comenzar a enviar correos electrónicos al propietario hace poco más de seis meses sobre problemas, proporcionando fotografías y solicitudes de reparaciones específicas. Mientras tanto, varias empresas nuevas se han mudado a su vecindario y han aumentado los alquileres hasta $4,500.00 por mes para una unidad de tamaño similar en un edificio con las mismas comodidades que también está cubierto por el control de alquileres. El valor justo de alquiler de mercado para la unidad de John y Mary se estima en $4,500.00. John y Mary habían planeado permanecer en su unidad otros diez años, hasta que hubieran ahorrado lo suficiente para jubilarse en el extranjero. En este caso, el diferencial de alquiler sería de $360.000,00 [($4.500,00 – $1.500,00) × 12 meses × 10 años].
Amir y Barron han vivido en una unidad de alquiler controlado durante seis años y ahora pagan $2,500.00 por mes en alquiler, mientras que el valor justo de alquiler en el mercado ha aumentado a $3,000.00 por mes.
Desde el comienzo del arrendamiento, ha habido falta de calefacción en la unidad y el calentador de agua está roto. Amir ha enviado correos electrónicos al administrador de la propiedad sobre estos problemas cada pocos meses, pero nunca se logró ningún progreso real. Cuando la pareja reunió suficiente dinero para comprar un condominio, se mudaron después de decirle al propietario que habían sido desalojados de manera constructiva. La diferencia entre el alquiler actual y el precio del mercado es de $500,00, pero ¿cuánto tiempo deberíamos decir que Amir y Barron se habrían quedado de otra manera cuando los hechos dicen que es posible que se hayan mudado de todos modos? Este es el tipo de situación en la que tener un caso persuasivo respaldado con evidencia sustancial puede marcar la diferencia, y por eso es importante contratar a un abogado con experiencia en propietarios e inquilinos. Ese abogado podría argumentar, por ejemplo, que era irrelevante adónde fueron Amir y Barron porque la pregunta adecuada es dónde habrían ido si no fuera por las malas condiciones de la unidad. En este caso, si Amir y Barron compraron un condominio solo porque necesitaban mudarse, pero hubieran permanecido en la unidad durante seis años más, el diferencial de alquiler sería $36,000.00 [($3,000.00 – $2,500.00) × 12 meses × 6 años ].
¿Por qué es importante el diferencial de alquiler?
Cuando un propietario acosa a un inquilino que vive en una unidad de alquiler controlado, o no realiza las reparaciones necesarias para garantizar que su casa sea segura para vivir, una de las realidades más difíciles de afrontar es la falta de viviendas asequibles cercanas. Después de todo, una de las principales razones por las que los gobiernos locales en lugares como Los Ángeles y San Francisco establecieron controles de alquileres en la década de 1970 fue para asegurarse de que la vivienda no se volviera tan cara como para obligar a sus residentes a elegir entre quedarse sin hogar o abandonar las ciudades por completo. Pero cuando el control de los alquileres es lo único que mantiene los costos de la vivienda manejables y un inquilino tiene que elegir entre soportar condiciones terribles o no poder pagar una vivienda adecuada, puede parecer una situación sin salida.
De hecho, cuanto más tiempo permanece alguien en una unidad de alquiler controlado, más puede parecer que no hay ninguna opción real: a medida que los alquileres justos de mercado aumentan cada vez más, se hace más difícil mudarse a otro lugar en el mismo vecindario o incluso en el mismo lugar. código postal fuera de alcance. Al mismo tiempo, la idea de responsabilizar a un propietario demandándolo por no cumplir las promesas de proporcionar una unidad de alquiler habitable es una amenaza menor para un propietario que puede pensar que pagar el bajo alquiler podría no ser un precio demasiado alto. pagar si esto causa que el inquilino se mude.
El diferencial de alquiler compensa a los inquilinos por la pérdida de un beneficio futuro (es decir, el valor futuro de un alquiler inferior al de mercado). El reembolso del alquiler es una medida separada de daños que compensa a los inquilinos por la pérdida de un beneficio anterior. En los dos ejemplos, un reembolso del alquiler del 50% a cada inquilino, solo para simplificar las cosas, significaría que John y Mary tendrían derecho a la mitad de su alquiler de $1,500.00, o $4,500.00 ($1,500.00 × 0.5 × 6 meses) para compensar por el daño que sufrieron por no recibir reparaciones durante los seis meses posteriores a que el propietario recibió un aviso razonable. Mientras tanto, Amir y Barron recibirían $60 000,00 ($2500,00 × 0,5 × 12 meses × 4 años) porque habían pasado por un período más largo sin reparaciones, habían avisado antes y solo pueden recuperar daños que se remontan a cuatro años atrás. Pero ¿quién ha perdido más cuando le quitan su unidad de alquiler controlado?
El diferencial de alquiler reconoce la realidad de que un arrendamiento con alquiler controlado se convierte en un activo valioso para alguien que ha vivido en la misma unidad durante mucho tiempo. Protege las conexiones y contribuciones que hacen a su comunidad y les impide tener que renunciar a vivir en el lugar que consideran su hogar simplemente porque el propietario no ha cumplido su parte del trato. Algunos podrían decir que esto no siempre es cierto, ya que el inquilino que recibe la indemnización por daños y perjuicios, a menudo con daños legales adicionales, ya se ha mudado o puede optar por no quedarse y llevarse ese dinero a otra parte.
Sin embargo, los propietarios sin escrúpulos deben aprender que existen consecuencias por no cumplir con sus deberes según la ley. Si su arrendador no atiende sus solicitudes de reparación o intenta obligarlo a salir ilegalmente de una unidad de alquiler controlado, hable con un abogado de derechos de inquilinos.
