Dentro de la Edición de Este Mes:

  • Editorial de la Ley de Derechos del Inquilino
  • ¿Qué está pasando en nuestra firma?
  • Vídeo del mes
  • Miembro destacado del Equipo, brunch en equipo y medio maratón Shamrock’n.

¿Qué es el diferencial de alquiler y por qué es una parte tan importante de mi caso de derechos de inquilino?

De todos los conceptos legales en la ley de propietarios e inquilinos, uno que a menudo se pasa por alto es la medida de daños conocida como “diferencial de alquiler”. Para los inquilinos que viven en unidades cubiertas por el control de alquiler quienes tienen un largo historial en sus hogares, el diferencial de alquiler puede terminar representando la mayoría, si no casi todos, los daños que pueden recibir como parte de un fallo judicial o acuerdo de conciliación. En este artículo, explicaremos el diferencial de alquiler, su importancia para un caso potencial y cómo puede ayudar a responsabilizar a los propietarios por no cumplir con sus responsabilidades según la ley.

¿Qué es el diferencial de alquiler?
El diferencial de alquiler es una forma de medir cuanto daño le hace el arrendador al arrendatario al no proporcionar un hogar seguro y saludable o al no proteger al arrendatario de acoso, y la cantidad de dinero que el arrendador podría adeudar como resultado. Para calcular el diferencial de alquiler, usted debe tomar la cantidad de alquiler que un inquilino en una unidad de alquiler controlado está pagando en el momento en que se le forzó a desalojar (desalojo injustificado o desalojo constructivo) de su hogar, y lo resta de lo que tendría que pagar por una unidad similar a la tasa actual del mercado, luego multiplique ese número por el número de meses que se habrían quedado en la casa si el arrendador no lo hubiera desalojado ilegalmente. Esta idea es más fácil de entender con algunos ejemplos de cómo funciona esto en el mundo real.

John y Mary han vivido en un apartamento de alquiler controlado durante quince años y actualmente pagan $1,500.00 por mes de renta.

En ese tiempo, el arrendador realizó mantenimiento básico, pero permitió que cosas como fugas de plomería y problemas eléctricos no se arreglaran, hasta el punto en que el encender las luces puede provocar descargas eléctricas y hay un crecimiento visible de moho en el baño. Estos problemas han llevado a John a comenzar a enviar correos electrónicos al propietario hace poco más de seis meses, proporcionando fotografías y solicitudes de reparaciones específicas. Mientras tanto, varias empresas nuevas se mudaron al vecindario y aumentaron los alquileres hasta $4,500.00 por mes por una unidad de tamaño similar en un edificio con las mismas comodidades que también esta cubierto por el control de alquilere. El valor justo de alquiler de mercado para la unidad de John y Mary se estima en $4,500.00. John y Mary habían planeado quedarse en su unidad por otros diez años, hasta que hubieran ahorrado lo suficiente para jubilarse en el extranjero. En este caso, el diferencial de renta sería de $360,000.00 [($4,500.00 – $1,500.00) × 12 meses × 10 años].

Amir y Barron han vivido en una unidad de renta controlada durante seis años y ahora pagan $2,500.00 por mes de renta, mientras que el valor justo de mercado de la renta ha aumentado a $3,000.00 por mes.

Desde el comienzo del arrendamiento, ha habido falta de calefacción en la unidad y el calentador de agua se ha estropeado. Amir ha enviado correos electrónico al administrador de la propiedad sobre estos problemas cada cierto tiempo, pero nunca se logró ningún progreso real. Cuando la pareja reunió suficiente dinero para comprar un condominio, se mudaron después de decirle al propietario que habían sido desalojados de manera constructiva. La diferencia entre el alquiler actual y la el valor del  mercado es de $500,00, pero ¿cuánto tiempo deberíamos decir que Amir y Barron se habrían quedado de otra manera cuando los hechos dicen que se habrían mudado de todos modos? Este es el tipo de situación en la que tener un caso persuasivo respaldado con evidencia sustancial puede marcar la diferencia, y el por qué es importante contratar a un abogado con experiencia en casos de propietarios e inquilinos. Ese abogado podría argumentar, por ejemplo, que es irrelevante a dónde fueron Amir y Barron porque la pregunta correcta es a dónde habrían ido si no fuera por las malas condiciones en la unidad. En este caso, si Amir y Barron compraron un condominio solo porque necesitaban mudarse, pero hubieran permanecido en la unidad durante seis años más, el diferencial de alquiler sería de $36,000.00 [($3,000.00 – $2,500.00) × 12 meses × 6 años ].

¿Por qué es importante el diferencial de alquiler?
Cuando un propietario acosa a un inquilino que vive en una unidad de alquiler controlado, o no realiza las reparaciones necesarias para garantizar que su hogar sea seguro para vivir, una de las realidades más difíciles de enfrentar es la falta de viviendas asequibles cercanas. Después de todo, una de las principales razones por las que los gobiernos locales en lugares como Los Ángeles y San Francisco establecieron el control de alquileres en la década de 1970 fue para asegurarse de que la vivienda no se volviera tan cara como para obligar a sus residentes a elegir entre quedarse sin hogar o abandonar las ciudades por completo. Pero cuando el control de alquileres es lo único que mantiene los costos de vivienda manejables y un inquilino tiene que elegir entre soportar condiciones terribles o no poder pagar una vivienda adecuada, puede parecer una situación sin salida. De hecho, cuanto más tiempo se queda alguien en una unidad de renta controlada, más se puede sentir que no hay ninguna opción real en absoluto: a medida que las rentas justas del mercado aumentan más y más, mudarse a otro lugar en el mismo vecindario o incluso en el mismo código postal se vuelve fuera de alcance. Al mismo tiempo, la idea de responsabilizar a un propietario al demandarlo por no cumplir con las promesas de proporcionar una unidad de alquiler habitable es una amenaza menor para un propietario que puede pensar que pagar el alquiler bajo podría ser un precio no muy alto que pagar si hace que el inquilino se mude.

El diferencial de alquiler compensa a los inquilinos por la pérdida de un beneficio futuro (es decir, el valor futuro del alquiler por debajo del mercado). El reembolso del alquiler es una medida separada de daños que compensa a los inquilinos por la pérdida de un beneficio pasado. En los dos ejemplos, un reembolso del alquiler del 50 % a cada inquilino, solo para simplificar las cosas, significaría que John y Mary tendrían derecho a la mitad de su alquiler de $1500,00 o $4500,00 ($1500,00 × 0,5 × 6 meses) para compensar por el daño que sufrieron por no recibir reparaciones durante los seis meses posteriores a que el arrendador recibió un aviso razonable. Mientras tanto, Amir y Barron recibirían $60,000.00 ($2,500.00 × 0.5 × 12 meses × 4 años) porque habían pasado por un período más largo sin reparaciones, habían notificado antes y solo pueden recuperar los daños que se remontan a cuatro años. Pero, ¿quién ha perdido más porque le quitaron su unidad de renta controlada?

El diferencial de alquiler reconoce la realidad de que un alquiler controlado se convierte en un activo valioso para alguien que ha vivido en la misma unidad durante mucho tiempo. Protege las conexiones y las contribuciones que hacen a su comunidad y evita que tengan que dejar de vivir en el lugar que han considerado como su hogar simplemente porque el propietario no ha cumplido con su parte del trato. Algunos podrían decir que esto no siempre es cierto, ya que el inquilino que recibe la compensación por daños, a menudo con daños legales adicionales, ya se ha mudado o puede optar por no quedarse y se llevará ese dinero a otra parte. Sin embargo, los propietarios sin escrúpulos deben aprender que hay consecuencias por no cumplir con sus deberes según la ley. Si su arrendador no responde a sus solicitudes de reparación o trata de forzarlo a abandonar ilegalmente una unidad de renta controlada, hable con un abogado de derechos de los inquilinos.

Ley del Mes

Código Civil de California Sección 1942.5

Prohíbe a los propietarios tomar represalias contra los inquilinos por hacer valer sus derechos legales, como presentar una queja sobre un problema de habitabilidad.

Represalia (sustantivo): el acto de lastimar a alguien o hacer algo dañino a alguien porque ha hecho o dicho algo dañino para usted:

El ataque fue en represalia por el reciente arresto de dos conocidos criminales.

Miembro del Equipo Más Reciente

Estimado y Valorado Lector,

Esperamos que este boletín lo encuentre con la mejor salud y ánimo. En Tenant Law Group, tuvimos una marcha animada y llena de acción y un final productivo del trimestre.

Este trimestre dimos la bienvenida a cinco personas nuevas a nuestro equipo, la más reciente de las cuales es la especialista en admisión de clientes Valeria S. Aguilar, cuyo primer día en Tenant Law Group fue el lunes 27 de marzo. Como especialista en admisión de clientes, Valeria es el primer punto de contacto para muchos posibles nuevos clientes, saludarlos, explicarles el proceso de admisión de la firma y coordinar una admisión: el primer paso en el proceso de representación legal. Además de su español nativo, Valeria habla inglés, francés y chino mandarín. Ella también está estudiando alemán.

Estamos orgullosos de todos los logros de Tenant Law Group, y recientemente lanzamos una página Únete a nuestro equipo para compartir información con cualquier profesional legal interesado en unirse a nuestra firma. Tenant Law Group fue reconocida como una de las empresas privadas de más rápido crecimiento en los Estados Unidos, ocupando el puesto 3.448 en la lista de 2022 de Inc. 5000. Además, en 2022 (#78, 151%) Tenant Law Group fue reconocido por cuarto año consecutivo por Law Firm 500 como una de las firmas de abogados de más rápido crecimiento en los Estados Unidos, siguiendo las clasificaciones en 2019 (#22, 193%). 2020 (#12, 448.7%), 2021 (#40, 187%). Finalmente, por segundo año consecutivo, Tenant Law Group fue reconocido como un Gran Lugar para Trabajar.

En Tenant Law Group, continuaremos monitoreando las actualizaciones de la ley de propietarios e inquilinos a nivel local y estatal y compartiremos esta información a través de nuestro sitio web y canales de redes sociales.

Mi arrendador me acaba de dar un aviso de rescisión del alquiler con treinta o sesenta días de anticipación. ¿Qué debo hacer?

¿Ha estado pagando el alquiler a tiempo y respetando los términos del contrato de arrendamiento?

¿Ha hablado con expertos legales o defensores de la vivienda que puedan ofrecer asesoramiento o apoyo durante este proceso?

Mire el video de este mes y obtenga más información sobre sus derechos como inquilino residencial en California.

Miembro Destacado del Equipo

Ana se unió a Tenant Law Group en diciembre de 2022 como especialista en admisión de clientes de la firma. Ella es el primer punto de contacto en la firma para posibles nuevos clientes, los saluda, les explica el proceso de admisión de la firma y coordina una admisión, el primer paso en el proceso de representación legal.

Ana obtuvo una licenciatura en Negocios de la Universidad del Valle de México en la Ciudad de México, México, y se graduó con honores. Ha desarrollado la mayor parte de su carrera profesional trabajando en funciones administrativas y de atención al cliente. Ella cree firmemente en el trabajo en equipo y se enfoca en la satisfacción del cliente.

Antes de unirse a Tenant Law Group, Ana trabajó como profesora de inglés en Linguatec México; como Auxiliar de Contabilidad en EGV Seri Infraestructura SA de CV, donde asistía a todo el personal de oficina y se desempeñaba como asistente directa del Jefe de Contabilidad de la empresa; y como Asistente Administrativa en Rodusa Pitic SA de CV, donde trabajó en estrecha colaboración con el Gerente de la Unidad para garantizar la finalización oportuna de las tareas administrativas, que incluyen contestar teléfonos, tomar y entregar mensajes, escribir memorandos, hacer copias, enviar documentos por fax y saludar a los visitantes.

Altamente motivada para superarse, Ana siempre lo da todo en lo que sea que esté trabajando. En su tiempo libre le gusta leer y hacer ejercicio.

Brunch en Equipo y Medio Maratón de Shamrock'n

El 12 de marzo de 2023, nuestro fundador y director ejecutivo, Eric L. Toscano, corrió el Shamrock ‘N Half Marathon en Sacramento, California. Posteriormente, Eric y su familia se reunieron con el abogado litigante Michael J. Vroman, el abogado asesor sénior Aser G. Tolentino y la asistente legal Nichelle R. Perez y sus familias para almorzar en Punch Bowl Social en el centro de Sacramento.

Gracias por su continuo apoyo a Tenant Law Group. Si usted o alguien que conoce ha sido desalojado ilegalmente; acosado; obligados a soportar condiciones de vida inhabitables; sufrió discriminación o acoso en la vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo, género, identidad de género, expresión de género, edad, orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, estado familiar, fuente de ingresos, discapacidad, información genética , condición médica, ciudadanía, idioma principal y/o estatus migratorio; o ha sido perjudicado por las acciones ilegales de un arrendador, llame al (415) 801-8878 o siga este enlace para comenzar.

Los más cálidos deseos,

Tenant Law Group, PC