Boletín de Noticias: Marzo 2023

De todos los conceptos legales en la ley de propietarios e inquilinos, uno que a menudo se pasa por alto es la medida de daños conocida como “diferencial de alquiler”. Para los inquilinos que viven en unidades cubiertas por el control de alquiler quienes tienen un largo historial en sus hogares, el diferencial de alquiler puede terminar representando la mayoría, si no casi todos, los daños que pueden recibir como parte de un fallo judicial o acuerdo de conciliación. En este artículo, explicaremos el diferencial de alquiler, su importancia para un caso potencial y cómo puede ayudar a responsabilizar a los propietarios por no cumplir con sus responsabilidades según la ley.

¿Qué es el diferencial de alquiler?
El diferencial de alquiler es una forma de medir cuanto daño le hace el arrendador al arrendatario al no proporcionar un hogar seguro y saludable o al no proteger al arrendatario de acoso, y la cantidad de dinero que el arrendador podría adeudar como resultado. Para calcular el diferencial de alquiler, usted debe tomar la cantidad de alquiler que un inquilino en una unidad de alquiler controlado está pagando en el momento en que se le forzó a desalojar (desalojo injustificado o desalojo constructivo) de su hogar, y lo resta de lo que tendría que pagar por una unidad similar a la tasa actual del mercado, luego multiplique ese número por el número de meses que se habrían quedado en la casa si el arrendador no lo hubiera desalojado ilegalmente. Esta idea es más fácil de entender con algunos ejemplos de cómo funciona esto en el mundo real.

John y Mary han vivido en un apartamento de alquiler controlado durante quince años y actualmente pagan $1,500.00 por mes de renta.

En ese tiempo, el arrendador realizó mantenimiento básico, pero permitió que cosas como fugas de plomería y problemas eléctricos no se arreglaran, hasta el punto en que el encender las luces puede provocar descargas eléctricas y hay un crecimiento visible de moho en el baño. Estos problemas han llevado a John a comenzar a enviar correos electrónicos al propietario hace poco más de seis meses, proporcionando fotografías y solicitudes de reparaciones específicas. Mientras tanto, varias empresas nuevas se mudaron al vecindario y aumentaron los alquileres hasta $4,500.00 por mes por una unidad de tamaño similar en un edificio con las mismas comodidades que también esta cubierto por el control de alquilere. El valor justo de alquiler de mercado para la unidad de John y Mary se estima en $4,500.00. John y Mary habían planeado quedarse en su unidad por otros diez años, hasta que hubieran ahorrado lo suficiente para jubilarse en el extranjero. En este caso, el diferencial de renta sería de $360,000.00 [($4,500.00 – $1,500.00) × 12 meses × 10 años].

Amir y Barron han vivido en una unidad de renta controlada durante seis años y ahora pagan $2,500.00 por mes de renta, mientras que el valor justo de mercado de la renta ha aumentado a $3,000.00 por mes.

Desde el comienzo del arrendamiento, ha habido falta de calefacción en la unidad y el calentador de agua se ha estropeado. Amir ha enviado correos electrónico al administrador de la propiedad sobre estos problemas cada cierto tiempo, pero nunca se logró ningún progreso real. Cuando la pareja reunió suficiente dinero para comprar un condominio, se mudaron después de decirle al propietario que habían sido desalojados de manera constructiva. La diferencia entre el alquiler actual y la el valor del  mercado es de $500,00, pero ¿cuánto tiempo deberíamos decir que Amir y Barron se habrían quedado de otra manera cuando los hechos dicen que se habrían mudado de todos modos? Este es el tipo de situación en la que tener un caso persuasivo respaldado con evidencia sustancial puede marcar la diferencia, y el por qué es importante contratar a un abogado con experiencia en casos de propietarios e inquilinos. Ese abogado podría argumentar, por ejemplo, que es irrelevante a dónde fueron Amir y Barron porque la pregunta correcta es a dónde habrían ido si no fuera por las malas condiciones en la unidad. En este caso, si Amir y Barron compraron un condominio solo porque necesitaban mudarse, pero hubieran permanecido en la unidad durante seis años más, el diferencial de alquiler sería de $36,000.00 [($3,000.00 – $2,500.00) × 12 meses × 6 años ].

¿Por qué es importante el diferencial de alquiler?
Cuando un propietario acosa a un inquilino que vive en una unidad de alquiler controlado, o no realiza las reparaciones necesarias para garantizar que su hogar sea seguro para vivir, una de las realidades más difíciles de enfrentar es la falta de viviendas asequibles cercanas. Después de todo, una de las principales razones por las que los gobiernos locales en lugares como Los Ángeles y San Francisco establecieron el control de alquileres en la década de 1970 fue para asegurarse de que la vivienda no se volviera tan cara como para obligar a sus residentes a elegir entre quedarse sin hogar o abandonar las ciudades por completo. Pero cuando el control de alquileres es lo único que mantiene los costos de vivienda manejables y un inquilino tiene que elegir entre soportar condiciones terribles o no poder pagar una vivienda adecuada, puede parecer una situación sin salida. De hecho, cuanto más tiempo se queda alguien en una unidad de renta controlada, más se puede sentir que no hay ninguna opción real en absoluto: a medida que las rentas justas del mercado aumentan más y más, mudarse a otro lugar en el mismo vecindario o incluso en el mismo código postal se vuelve fuera de alcance. Al mismo tiempo, la idea de responsabilizar a un propietario al demandarlo por no cumplir con las promesas de proporcionar una unidad de alquiler habitable es una amenaza menor para un propietario que puede pensar que pagar el alquiler bajo podría ser un precio no muy alto que pagar si hace que el inquilino se mude.

El diferencial de alquiler compensa a los inquilinos por la pérdida de un beneficio futuro (es decir, el valor futuro del alquiler por debajo del mercado). El reembolso del alquiler es una medida separada de daños que compensa a los inquilinos por la pérdida de un beneficio pasado. En los dos ejemplos, un reembolso del alquiler del 50 % a cada inquilino, solo para simplificar las cosas, significaría que John y Mary tendrían derecho a la mitad de su alquiler de $1500,00 o $4500,00 ($1500,00 × 0,5 × 6 meses) para compensar por el daño que sufrieron por no recibir reparaciones durante los seis meses posteriores a que el arrendador recibió un aviso razonable. Mientras tanto, Amir y Barron recibirían $60,000.00 ($2,500.00 × 0.5 × 12 meses × 4 años) porque habían pasado por un período más largo sin reparaciones, habían notificado antes y solo pueden recuperar los daños que se remontan a cuatro años. Pero, ¿quién ha perdido más porque le quitaron su unidad de renta controlada?

El diferencial de alquiler reconoce la realidad de que un alquiler controlado se convierte en un activo valioso para alguien que ha vivido en la misma unidad durante mucho tiempo. Protege las conexiones y las contribuciones que hacen a su comunidad y evita que tengan que dejar de vivir en el lugar que han considerado como su hogar simplemente porque el propietario no ha cumplido con su parte del trato. Algunos podrían decir que esto no siempre es cierto, ya que el inquilino que recibe la compensación por daños, a menudo con daños legales adicionales, ya se ha mudado o puede optar por no quedarse y se llevará ese dinero a otra parte. Sin embargo, los propietarios sin escrúpulos deben aprender que hay consecuencias por no cumplir con sus deberes según la ley. Si su arrendador no responde a sus solicitudes de reparación o trata de forzarlo a abandonar ilegalmente una unidad de renta controlada, hable con un abogado de derechos de los inquilinos.