Boletín Mensual Diciembre 2023

Por Aser G. Tolentino Esq.  

La seguridad de la vivienda sigue siendo una de las mayores preocupaciones de los californianos mientras esperamos con ansias el nuevo año. Ya sea que se enfrenten a la falta de calefacción, demandas irrazonables o aumentos de alquiler poco realistas, los inquilinos se enfrentan a un equilibrio de poder desigual cada vez que tratan con su arrendador, porque al final del día un lado de la conversación controla la vivienda del otro y tiene el poder de quitársela. Sin embargo, es importante recordar siempre que este poder no es ilimitado. El arrendador puede ser dueño de la unidad de alquiler en la que vive el inquilino, pero debe seguir procedimientos estrictos para reclamarla. Si bien la posesión no es exactamente nueve décimas partes de la ley, sí significa que los propietarios deben seguir la ley para recuperarla legalmente. 

Introducción a las Leyes de Desalojo 

El desalojo es cualquier proceso que conduzca a la expulsión de un inquilino de una propiedad por parte del propietario.  Solo hay un método para desalojar legalmente a un inquilino en California: presentar una demanda por retención ilícita en el tribunal correspondiente. La ley que rige esta forma especial de demanda es el artículo 1161 del Código de Procedimiento Civil. Los artículos anteriores de boletines informativos y publicaciones de blog han discutido las formas ilegales de desalojo, incluido el desalojo de autoayuda y el desalojo constructivo. 

Hay graves consecuencias por no estar al tanto del proceso de desalojo. No presentar una respuesta dentro de los cinco días judiciales puede llevar a lo que se conoce como un fallo por incumplimiento, donde el inquilino pierde automáticamente al no presentarse a argumentar y perder su oportunidad de ser escuchado. Si un inquilino va a juicio y pierde, es declarado culpable de retención ilícita y el tribunal emitirá una orden de posesión. La orden de posesión generalmente es entregada por el alguacil, quien indicará cuándo regresará para retirar al inquilino y sus bienes personales antes de cambiar las cerraduras. Un fallo de desalojo aparecerá en búsquedas de registros públicos, verificaciones de antecedentes y consultas de crédito, lo que dificultará la solicitud de préstamos, el alquiler de una casa o la calificación para ciertos tipos de trabajos. 

Lo más importante que debe saber sobre el proceso de retención ilícita es que se centra en una sola cosa: quién tiene el derecho legal de ocupar y poseer una unidad de alquiler. Esto significa que el inquilino puede evitar un juicio de desalojo simplemente entregando la posesión y marchándose. Sin embargo, una vez que se ha presentado una queja, es extremadamente importante que el inquilino notifique al tribunal para que no sea declarado culpable de retención ilícita aunque ya se haya ido. Los inquilinos pueden presentar lo que se conoce como un aviso de renuncia a la posesión, notificando al tribunal que ya no hay una disputa sobre la posesión de la propiedad desde que se han ido, y solicitando que el caso sea desestimado o reclasificado como un caso civil normal con procesos mucho más lentos. Por lo general, los propietarios pierden interés en presentar un caso civil sin un desalojo, ya que es una forma ineficiente de recuperar el alquiler impago u otros costos sin gastar tanto o más como podrían esperar obtener del inquilino. Esto podría significar que cualquier persona que tenga dificultades para encontrar un nuevo hogar, podría estar mejor presentando una respuesta para darse más tiempo para mudarse, siempre y cuando pueda mudarse antes del juicio. 

Causales de desalojo legal 

Si una unidad de alquiler está cubierta por la Ley de Protección de Inquilinos de California o una ordenanza local, es probable que esté protegida por los requisitos de causa justa para el desalojo. Estos requisitos enumeran un conjunto específico de razones por las que un propietario puede desalojar a un inquilino, y difieren de un lugar a otro, o a veces en función de la duración del arrendamiento. Las causas justas típicas incluyen no pagar el alquiler, violar un término del contrato de arrendamiento, crear una molestia para otros inquilinos, cometer un delito dentro o alrededor de la unidad, o notificar al propietario que se muda y luego no hacerlo. A todos estos se les llama “culpables”, solo porque se basan en las acciones del inquilino. Las causas justas “sin culpa” se basan en decisiones del arrendador, como mudarse a la unidad como su residencia principal o eliminarla del mercado de alquiler, o circunstancias fuera del control de las partes, como una orden gubernamental para realizar un trabajo que requiere que el inquilino se mude para completarlo de manera segura. Para ver un ejemplo de causas justas, consulte el Código Civil § 1946.2. 

Si no hay una causa justa para las protecciones de desalojo, entonces el arrendador solo está limitado por los términos del contrato de arrendamiento y los requisitos de notificación del Código Civil § 1946. Esencialmente, cuando un inquilino tiene un contrato de alquiler de mes a mes, el propietario puede entregarle un aviso de terminación de su arrendamiento en treinta días si el arrendamiento es inferior a un año o sesenta días si es superior a un año. Si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento a plazo fijo, el arrendador aún puede intentar un desalojo si el inquilino incumple un término del contrato de arrendamiento. 

El proceso de desalojo 

Los casos de desalojo se tratan de manera diferente a otras demandas civiles y saber cómo manejar este proceso puede significar la diferencia entre responsabilizar a un propietario por su mal comportamiento o terminar con un desalojo en su registro. Antes de presentar una demanda de desalojo, los propietarios deben notificar a los inquilinos un aviso informándoles de un problema que justifique un desalojo. Por lo general, este aviso proporciona información sobre cómo se puede abordar el problema para evitar el desalojo. Los ejemplos incluyen un “aviso de pago o renuncia” cuando el alquiler está atrasado, o un “aviso de subsanación o renuncia”, cuando se ha violado un término del contrato de arrendamiento. A veces, una razón para un desalojo no se puede subsanar, o el arrendamiento debe terminarse por alguna razón fuera del control del inquilino, en cuyo caso se proporciona un aviso de terminación del arrendamiento o un aviso de desalojo. En los casos en que el inquilino tiene la culpa de alguna manera, dichos avisos generalmente brindan tres días hábiles para tomar alguna acción: pagar el saldo vencido, corregir la violación del contrato de arrendamiento, etc. En situaciones en las que el inquilino no tiene la culpa, como cuando el propietario está retirando la unidad de alquiler del mercado, se requiere un período de notificación significativamente más largo: treinta días para un arrendamiento que dura menos de un año, sesenta días para los que duran más de un año, y potencialmente más largo según algunas aplicaciones locales de una ley llamada Ley Ellis. 

Una vez que la fecha límite del aviso ha llegado y se ha ido, el propietario puede reclamar que el inquilino ya no tiene derecho a continuar poseyendo su unidad de alquiler y puede presentar una queja en la corte. El nombre legal para un procedimiento de desalojo es retención ilegal. Comienza presentando una demanda ante el tribunal y haciendo que el inquilino reciba una copia y una citación para responder y comparecer ante el tribunal. La demanda es un formulario que identifica al arrendador, al inquilino, la propiedad de la que el arrendador quiere volver a tomar posesión del inquilino y la razón por la que el tribunal debe ordenarlo. Este documento se presenta bajo pena de perjurio, lo que significa que teóricamente existen sanciones penales por mentir al tribunal. 

Después de que se haya entregado la citación, el proceso de retención ilícita puede avanzar muy rápidamente. Un inquilino que es notificado personalmente, al recibir la citación directamente a él, tiene solo cinco días de la corte para presentar una respuesta. Una vez que se presenta la respuesta, pueden esperar que su caso vaya a juicio dentro de uno o dos meses, de acuerdo con las pautas establecidas para el tribunal. Los casos de desalojo tienen una de las prioridades más altas para las asignaciones de salas de audiencias de cualquier caso civil, lo que significa que los tribunales se toman en serio estos plazos. 

En particular, la legislatura estatal y los tribunales han reconocido varias defensas a una retención ilegal que pueden detener a un propietario en seco. Los inquilinos pueden ser excusados de no pagar el alquiler si se determina que su unidad de alquiler era inhabitable. Los propietarios también tienen prohibido usar un desalojo para tomar represalias contra un inquilino por reportar condiciones inhabitables o para responder a un incidente en el que el inquilino fue víctima de violencia doméstica. 

Desalojo ilegal 

Un desalojo ilegal es cualquier desalojo que se completa sin seguir los procedimientos descritos anteriormente. Dado que el proceso de retención ilícita proporciona defensas especiales a los inquilinos que podrían impedirles recuperar la posesión, los propietarios poco éticos están incentivados a alentar al inquilino a mudarse sin pasar por los tribunales. Esto puede implicar enfoques que van desde algo que podría confundirse con negligencia o pereza hasta violencia física real. 

Los propietarios pueden ser creativos para encontrar formas de obligar a los inquilinos a mudarse sin recurrir al proceso de retención ilegal. Algunas de las estrategias de desalojo de “autoayuda” más comunes están prohibidas por el Código Civil § 789.3. Estos incluyen cortar los servicios públicos, cambiar las cerraduras y tomar la propiedad personal de un inquilino. Los propietarios también pueden participar en el acoso o la intimidación, como actos prohibidos por el Código Civil § 1940.2,  como abusar de su derecho a entrar en la unidad de alquiler para realizar el mantenimiento, hacer amenazas físicas o denunciar a los inquilinos a las autoridades de inmigración. Los inquilinos que experimentan este tipo de comportamiento pueden alegar que el propietario, además de violar estatutos específicos, ha participado en un desalojo constructivo. 

Qué pueden hacer los inquilinos en caso de desalojo ilegal 

Si cree que su arrendador puede estar intentando desalojarlo sin seguir el proceso legal, debe comunicarse con nosotros de inmediato. Si su arrendador le entrega formalmente una citación de retención ilícita, puede visitar la página de autoayuda sobre desalojos del Consejo Judicial de California para descargar los formularios que necesitará para presentar una respuesta. Las organizaciones de asistencia legal y los recursos comunitarios están disponibles en todo el estado para ayudar con la defensa contra el desalojo.