Conozca sus Derechos de Arrendamiento Contra el Desalojo Constructivo
Una de las primeras preguntas que los abogados de derechos de inquilinos a menudo deben responder para un cliente potencial, es si alguien es de hecho un inquilino y si ciertas circunstancias alteran sus derechos. En artículos de blog anteriores se han discutido temas como el estado de ciudadanía y la membresía en una clase protegida. Aquí, sin embargo, la discusión cambia a una pregunta más básica: ¿qué es un inquilino?
De acuerdo con el Código Civil § 1940 (a), las leyes que rigen el alquiler de bienes inmuebles, “a todas las personas que alquilan unidades de vivienda ubicadas dentro de este estado, incluidos inquilinos, arrendatarios, huéspedes y otros, sin importar cómo se denominen”. El Código Civil § 1940 (c) continúa definiendo “unidad de vivienda”, un término que se usa con frecuencia en el Código Civil, ‘Unidad de vivienda’ significa una estructura o la parte de una estructura que se utiliza como hogar, residencia o lugar para dormir por una persona que mantiene un hogar, por dos o más personas que mantienen un hogar común “. Sin embargo, existe una limitación importante en la definición de inquilino, y es la residencia permanente. El Código Civil § 1940(b) excluye específicamente a los residentes “transitorios” que se alojan en alojamientos temporales como hoteles. Sin embargo, el Código Civil § 1940.1 prohíbe obligar a una persona a mudarse, volver a registrarse o hacer cualquier otra cosa para interferir con su permanencia en una unidad de vivienda para obligarla a continuar siendo tratada como residente transitoria.
De acuerdo con el Código Civil § 1943, “Se presume que el arrendamiento de bienes inmuebles, que no sean alojamientos y viviendas, en lugares donde no hay costumbre o uso sobre el tema, es un arrendamiento de mes a mes, a menos que se indique lo contrario por escrito”. Esta es una guía bastante clara y establece algunas expectativas que la ley establece más adelante. En cuanto a las excepciones para alojamientos y viviendas, el Código Civil § 1944 establece que “se presume que el alquiler de alojamiento o vivienda por un período no especificado se ha realizado por el período de tiempo que las partes adopten para la estimación del alquiler”. La legislatura tuvo la amabilidad de proporcionar un ejemplo: “Por lo tanto, se presume que una contratación a una tasa mensual de alquiler es por un mes”. E incluso proporcionaron una regla para cuando el acuerdo no menciona el alquiler en absoluto, que es el defecto de § 1943, “En ausencia de cualquier acuerdo con respecto a la duración del tiempo o el alquiler, se presume que la contratación es mensual”.
Con todo eso en mente, la gran pregunta en la mente de las personas la mayor parte del tiempo es ¿qué sucede después de que finaliza un contrato de arrendamiento? De acuerdo con el Código Civil § 1945, “Si un arrendatario de bienes inmuebles permanece en posesión de los mismos después de la expiración del alquiler, y el arrendador acepta el alquiler de él, se presume que las partes han renovado el alquiler en los mismos términos y por el mismo tiempo, no más de un mes cuando el alquiler es pagado mensualmente, y en ningún caso un año”. Esto significa que si un inquilino ha firmado un contrato de arrendamiento de un año con un propietario por el cual paga el alquiler mensualmente, y permanece por un día adicional y envía un pago de alquiler que el propietario exceptúa, el arrendamiento continuará mes a mes. La ley va un paso más allá a través del Código Civil § 1946, “Un alquiler de bienes inmuebles, por un término no especificado por las partes, se considera renovado como se establece en la Sección 1945, al final del plazo implícito por la ley, a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra la intención de esa parte de rescindir el mismo, al menos tanto tiempo antes de su vencimiento como el plazo de la contratación propiamente dicha, no superior a 30 días; sin embargo, en cuanto a los arrendamientos de mes a mes, cualquiera de las partes puede rescindirlos con un aviso por escrito de al menos 30 días en cualquier momento y el alquiler será exigible y pagadero hasta e incluyendo la fecha de terminación. Eso significa que el propietario y el inquilino pueden esperar que el arrendamiento continúe a menos que cualquiera de las partes notifique por escrito antes de que finalice el plazo del arrendamiento. El propietario y el inquilino pueden negociar un tiempo más corto para dar un aviso de que el contrato de arrendamiento no se renovará, pero deben hacerlo en el momento en que comience el arrendamiento.
En términos generales, si alguien paga el alquiler a la persona que posee el lugar donde vive, es un inquilino. Si tienen un contrato de arrendamiento por escrito puede definir cuánto tiempo pueden esperar quedarse y cuánto tienen que pagar, pero no cambia su estado como una persona que merece protecciones para los inquilinos. Y para aquellos que no son inquilinos debido a la naturaleza temporal de su situación de vida, un propietario no puede obligarlos a irse o mudarse para evitar que se conviertan en inquilinos. Si un propietario está tratando de hacer distinciones sobre quién es y quién no es un inquilino, podría valer la pena consultar con un abogado experimentado en derechos de inquilinos para obtener una respuesta clara.
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