¿Cómo Afectan Los Estatutos de Limitaciones de California a Las Reclamaciones y Disputas de Los Inquilinos?
Por Aser G. Tolentino Esq.
Hay algunas pesadillas que tienen los abogados que no preocupan a la mayoría de las personas. Una es darse cuenta de que tienen que volver a tomar el examen de abogacía. Afortunadamente, eso al menos probablemente sea solo eso, una pesadilla que nunca se hará realidad a menos que quieran ejercer la abogacía en otro lugar. Una pesadilla que podría convertirse más fácilmente en el material de una pesadilla real, es la falta de estatuto de limitaciones para el caso de un cliente. Un abogado encuentra el caso perfecto, con claras violaciones de la ley y un rastro de papel sólido como una roca. Solo hay un problema: el estatuto de limitaciones se agotó el día anterior. Ahora, la queja que habría valido millones podría valer cientos o decenas de miles, o tal vez ni siquiera valga lo que el papel en el que se imprimió. En pocas palabras, el estatuto de limitaciones es la fecha de vencimiento de una demanda, el límite de tiempo en el que debe presentarse para evitar que el tribunal la deseche por estar demasiado obsoleta. Este artículo explicará los conceptos básicos de por qué existe un estatuto de limitaciones, cómo se aplican sus limitaciones a los casos de derechos de los inquilinos y cómo evitar terminar con un caso más débil por el simple paso del tiempo.
¿Por qué tener un estatuto de limitaciones?
El estatuto de limitaciones requiere que una persona (el “Demandante”) que ha sido agraviada por otra (el “Demandado”) debe presentar una demanda dentro de un período específico. Si el demandante no lo hace, el demandado puede pedirle al tribunal que desestime el caso, porque el estatuto de limitaciones “ha expirado”. En otras palabras, el demandante no cumplió con la fecha límite para presentar la solicitud. Esta regla ha existido desde antes de la fundación de los Estados Unidos, y se ha trasladado a todos los sistemas legales, estatales y federales, que han seguido por muchas razones importantes.
Si bien todo el mundo tiende a estar de acuerdo en que un sistema legal debe ser justo, otra cosa que también debe ser es cierta, la certeza y la equidad van de la mano para crear un sistema al que las personas puedan recurrir cuando sientan que sus derechos han sido violados. Esto hace que un juzgado sea un mejor lugar para resolver el problema que la calle principal al mediodía o un callejón oscuro por la noche. Al presentar pruebas ante un juez y un jurado neutrales, el demandante y el demandado pueden contar sus historias y hacer que el tribunal decida. Este proceso se basa en dar a las personas que deciden, quién tiene razón y la mejor información disponible.
El paso del tiempo hace que el trabajo de la corte sea mucho más difícil. Los testigos mueren, los recuerdos de las personas se desvanecen o se vuelven más confusos. Las pruebas importantes se pierden, se dañan o se destruyen, los lugares cambian. En última instancia, las personas siguen adelante con sus vidas, y los eventos que fueron tan dañinos en el momento pueden volverse demasiado remotos para estar seguros de lo que sucedió y quién fue el responsable. Debido a estos desafíos, y al derecho de cualquier persona a seguir adelante sin temor a que se mencione algo de su pasado lejano cuando ya no pueda recordar quién podría ayudarlos a defenderse de la acusación, el estatuto de limitaciones se convirtió en la protección estándar para alentar a los demandantes a presentarse lo antes posible para resolver sus disputas.
Cómo funciona el estatuto de limitaciones
El estatuto de limitaciones funciona como una fecha de caducidad en una posible demanda. Cuando una persona resulta perjudicada de alguna manera, por ejemplo, a través de un accidente automovilístico, comienza a correr un temporizador en cada uno de sus reclamos legales. La duración del tiempo depende del tipo de reclamación.
Estos son los plazos con los que se ocupa Tenant Law Group, en orden de menor a mayor:
- Seis meses: Demandados del Gobierno. Alguien que necesite/quiera demandar al gobierno debe actuar rápidamente. Su demanda debe presentarse dentro de los seis meses posteriores a la lesión. La rapidez es aún más importante, ya que suele existir el requisito de que la entidad gubernamental a ser demandada sea notificada de la posible reclamación. Cualquier persona que crea que un empleado o agencia del gobierno es responsable de una lesión a su persona o propiedad debe consultar a un abogado de inmediato.
- Un año: Ordenanzas con daños sancionables. Muchos gobiernos locales han aprobado ordenanzas locales que exigen sanciones adicionales, como daños triples por desalojos injustos en escenarios en los que los demandados violaron los derechos de los demandantes. Si estas leyes tienen la intención de castigar al demandado por ese comportamiento, se debe presentar una demanda dentro de un año. Por ejemplo, los inquilinos que han sido desalojados injustamente en San Francisco, Oakland y San José (entre otros) pueden recuperar el triple de los daños contra sus propietarios. Además, este estatuto de limitaciones se aplica a la Ordenanza de Acoso de Inquilinos de San Francisco S.F., Código Administrativo de California § Sección 37.10B.
- Dos años: lesiones personales e incumplimiento verbal del contrato de arrendamiento. Alguien que ha sido lesionado personalmente tiene dos años para presentar una demanda. Esto incluye una lesión corporal real, como un brazo roto, algún tipo de enfermedad como una enfermedad contraída debido a las acciones de otra persona, o angustia mental y emocional. La angustia mental y emocional puede describirse como ansiedad, estrés, depresión u otras reacciones emocionales negativas causadas por los malos actos descritos en la demanda. Además, los inquilinos con un contrato de arrendamiento verbal en lugar de uno escrito tienen solo dos años para presentar un reclamo contra su arrendador por violaciones del contrato de arrendamiento verbal.
- Tres años: daños a la propiedad personal o daños legales no sancionables. Si alguien ha dañado la propiedad de una persona, el plazo para presentar una demanda es de tres años. Esto puede incluir el costo de reparar la propiedad dañada, reemplazar la propiedad perdida o destruida o reembolsar los gastos. Algunas leyes estatales también prevén daños adicionales, y estos daños también deben reclamarse dentro de los tres años posteriores al evento que los causó.
- Cuatro años: incumplimiento de contrato escrito y algunos estatutos. Si alguien rompe un contrato que se ha hecho por escrito, la parte lesionada que busca daños y perjuicios por el incumplimiento debe presentar una demanda dentro de los cuatro años. También hay algunos estatutos estatales, como la Ley de Competencia Injusta de California, que tienen su propio estatuto de limitaciones. En ese caso concreto, es de cuatro años.
¿Qué pasa si no cumplo con la fecha límite?
Hay algunas razones por las que un tribunal podría no desestimar una demanda aunque haya pasado el plazo. A veces, es posible que un acto ilícito no se descubra hasta mucho más tarde y solo después de que una investigación determine quién tiene la culpa. Hay otras razones comunes por las que el estatuto de limitaciones podría no aplicarse:
- Estipulación o renuncia. Si la parte demandada se compromete a no plantear el estatuto de limitación como defensa, o simplemente no lo menciona, nunca se convierte en un problema.
- Minoría de edad o discapacidad. Los menores de edad no pueden actuar por sí mismos, por lo que el estatuto de limitación no comienza hasta que cumplen dieciocho años. Sin embargo, es importante tener en cuenta que un padre o tutor puede renunciar al derecho de un niño a demandar. Una persona en coma, o que tiene una discapacidad similar que le impide presentar un reclamo, tampoco tendrá el tiempo que esté incapacitado contará en su contra en el cálculo del estatuto de limitaciones. Del mismo modo, estar en el extranjero mientras se sirve en las fuerzas armadas puede detener el reloj.
- Negociación u otro proceso. Si la parte lesionada se ha puesto en contacto con aquellos que cree que causaron el daño, y las partes están negociando un acuerdo, el estatuto de limitaciones podría suspenderse durante la negociación. En la misma línea, si una persona presenta una queja ante el Departamento de Derechos Civiles de California en virtud de la Ley de Empleo y Vivienda Justa o sigue un procedimiento similar creado por un estatuto para resolver disputas fuera de los tribunales, el estatuto de limitaciones también se suspende.
- COVID-19. En los primeros meses de la pandemia de la COVID-19, los tribunales de California estaban cerrados para la mayoría de los casos. Algunos estatutos de limitaciones se suspendieron durante aproximadamente medio año. Esencialmente, el reloj se detuvo en todas las reclamaciones a partir del 6 de abril de 2020 y hasta el 1 de octubre de 2020. Esperemos que este sea un evento único que nunca se vuelva a repetir.
El Estatuto en Vigor
Jim vive en un apartamento cubierto por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de San Francisco. Su casera, Lizzie, ignora sus solicitudes de reparaciones en las que identifica ventanas con fugas, una tubería de agua rota y dos grandes agujeros en la pared a través de los cuales ha visto ratas entrar y salir de su unidad, se han proporcionado imágenes y evidencia. Después de varios meses, se le informa al arrendador, que puede ver moho creciendo en las paredes y tiene dificultad para respirar. Después de ser mordido por una rata que causa una infección, le escribe a Lizzie para decirle que se ve obligado a mudarse debido a condiciones inseguras e insalubres. (Esto se conoce como un “desalojo constructivo”).
Para asegurarse de que puede reclamar el derecho a triplicar los daños en virtud de la Ordenanza de Alquileres de San Francisco, Jim debe presentar su queja ante el tribunal en el plazo de un año a partir de la mudanza. Jim debe presentar la solicitud dentro de los dos años posteriores a la mudanza si quiere daños y perjuicios por la exposición a la mordedura de rata y al moho. También tendría que solicitar en un plazo de dos años el reembolso del alquiler pagado si su contrato de alquiler para alquilar el apartamento no estaba por escrito.
Jim debe presentar la solicitud dentro de los tres años posteriores a la mudanza si quiere ser compensado por el valor de los muebles que tuvo que tirar u otra propiedad personal dañada por ratas y moho. Si Lizzie violó otra ley estatal, al abusar de su derecho a ingresar a su apartamento bajo la sección 1940.2 del Código Civil, por ejemplo, esto también tendría que hacerse dentro de los tres años.
Por último, si Jim tuviera un contrato de alquiler por escrito o quisiera alegar que Lizzie violó la ley de competencia desleal, tendría que presentar una queja en un plazo de cuatro años.
Una buena práctica para los abogados es asumir el estatuto de limitaciónes más corto posible y presentar todas las demandas en el plazo de un año, a menos que el posible demandado sea una entidad gubernamental, en cuyo caso la demanda debe presentarse antes de que expire el plazo de seis meses. En todos los casos, es importante recopilar la mayor cantidad de información y evidencia sobre el caso lo más rápido posible para que no se pierdan detalles sobre posibles reclamos o plazos importantes.
Cómo Tenant Law Group Maneja el Estatuto de Limitaciones
Tenant Law Group, como todos los despachos de abogados que velan por los intereses de sus clientes, ha establecido procedimientos y salvaguardas para garantizar que la defensa del estatuto de limitaciones nunca se convierta en un problema. Cuando los clientes potenciales hablan con el equipo de admisión de Tenant Law Group, se clasifican los daños y se realiza un seguimiento inmediato de los plazos. Como regla general, las demandas se presentan con mucha anticipación a las posibles fechas de prescripción.
Conclusión
El estatuto de limitaciones es una protección importante que garantiza el buen funcionamiento de los tribunales y la equidad de sus sentencias. También permite que las personas se sientan a salvo de las acusaciones del pasado lejano que se levantan en su contra cuando han perdido todas las pruebas para defenderse. Si bien la necesidad de actuar rápidamente para preservar todas las reclamaciones es importante, por lo general no eliminará toda esperanza de compensación cuando se pueda probar la mala conducta.
Si usted es un inquilino o conoce a un inquilino que ha experimentado un desalojo ilegal, acoso o condiciones inhabitables, el tiempo es esencial. Hable con un abogado de derechos de inquilinos de inmediato para obtener más información sobre las protecciones a las que tiene derecho y cómo responsabilizar a los propietarios.
