Boletín Mensual Febrero 2024

Por Aser G. Tolentino Esq.

Introducción  

En el momento de escribir este artículo, un río atmosférico tocaba tierra en el norte de California.  Unas semanas antes, las temperaturas se habían desplomado en todo el país hasta el punto de que tres cuartas partes de los Estados Unidos experimentaban temperaturas bajo cero simultáneamente.  Todos estos fenómenos meteorológicos crean algunas posibilidades desagradables si falla la calefacción o si el techo tiene una gotera. Cuando algo se rompe en el hogar, especialmente para los inquilinos, saber a quién llamar puede significar la diferencia entre una experiencia sin complicaciones y una pesadilla sin fin.  Y eso asumiendo que quien recoja realmente quiera ayudar. El artículo de este mes cubre cómo asegurarse de que esa palabra llegue a la persona adecuada y que se tome en serio esas preocupaciones cuando las escuche.  

Un breve repaso  

Si bien no hacer reparaciones puede ser la base para, el acoso como inquilino, el incumplimiento del pacto de disfrute tranquilo o incluso un caso de discriminación, es la garantía de habitabilidad la que controla más directamente qué estándares legales debe cumplir un propietario. Como recordatorio, las cosas que un arrendador debe proporcionar o evitar, dependiendo de cómo se vean, están incluidas en el Código Civil § 1941.1 y el Código de Salud y Seguridad 17920.3. Entre algunos de los elementos básicos, se supone que el propietario debe proporcionar calefacción, agua corriente fría y caliente, cableado eléctrico e iluminación, y evitar el moho, las plagas y los riesgos de incendio.  Cuando se ha informado al propietario de un problema, debe solucionarlo en un tiempo razonable, que la mayoría trata como treinta días, salvo que haya una emergencia grave, como la caída de un árbol sobre una casa o una inundación que crea un riesgo de moho.  Un tema que a menudo se les pide a los abogados de Tenant Law Group que expliquen es cómo informar al propietario sobre el problema y cómo hacer que realmente hagan algo al respecto.  

Informe de inmediato y completo  

Cuando sucede algo en su unidad de alquiler, de lo que el propietario es responsable, es importante informarlo lo más rápido y completo posible.  La mayoría de los contratos de arrendamiento modernos incluyen instrucciones sobre a quién contactar y cómo hacerlo cuando se requieren reparaciones. Los administradores de propiedades a menudo configuran portales para enviar solicitudes de mantenimiento y también pueden proporcionar un número de teléfono para hacer solicitudes de emergencia.  Independientemente de cómo se entregue el mensaje, es importante proporcionar detalles sobre lo que sucedió, lo que necesita y cómo el problema afecta su capacidad para vivir en la unidad.  

Estos son algunos ejemplos de formas de presentar algunos problemas de mantenimiento y solicitar asistencia.  

Necesito reportar un problema con mi calentador. La unidad se enciende y el ventilador produce flujo de aire, pero la temperatura del aire que sale de las rejillas de ventilación no es más cálida que la del interior de la casa. ¿Podría enviar a alguien hoy para inspeccionar el calentador y hacer las reparaciones que sean necesarias? De acuerdo con el termostato en la imagen que estoy adjuntando, la temperatura en el interior es ahora de 62 ° y bajará a los 40 grados esta noche.  

Tengo una emergencia de plomería en el baño de mi unidad.  El inodoro se ha obstruido y desbordado (ver fotos adjuntas).  ¿Podría enviar el mantenimiento lo antes posible?  Actualmente no tenemos un baño que funcione.  

Si el método para informar un problema le permite adjuntar imágenes, es extremadamente útil hacerlo. Las imágenes pueden enfatizar la gravedad de los problemas con los que estás lidiando, tanto a las personas a las que estás pidiendo ayuda como a cualquier otra persona a la que tengas que informar de la situación, si no responden adecuadamente. Proporcionar fotos adicionales en las comunicaciones de seguimiento también puede mostrar la necesidad de más trabajo y las consecuencias de no actuar antes.  

Si el problema involucra algo que es difícil de capturar en una imagen, es posible que deba ser más creativo. La grabación de audio o video puede mostrar el problema con mayor claridad, como cuando el agua gotea del grifo, o el agua sale de una lámpara.  Esto último es algo que TLG ha visto en muchos casos. Es importante recordar que no se puede grabar a personas con una expectativa razonable de privacidad sin su conocimiento. Hacerlo podría dar lugar a cargos por delitos graves.  

Algunos de nuestros clientes han compartido algunos consejos útiles para documentar condiciones inhabitables que son menos predecibles o difíciles de fotografiar.  

Tomar fotografías de los termostatos con la hora y la temperatura mientras el calentador está encendido puede demostrar que el calor no funciona correctamente.  Los videos con el sonido claro del calentador trabajando duro sin ningún efecto también pueden ayudar.  

Comenzar una grabación de video antes de encender las luces, abrir los gabinetes o hacer ruido que asuste a las plagas para que se muevan a un lugar donde se puedan ver, puede preparar una toma cuando sería difícil esperarlas y empezar una grabación para verlas salir solas. Fotografiar la evidencia de los daños causados por las plagas, especialmente si empeora con el tiempo y el propietario no hace nada al respecto, también puede ser persuasivo si no se toma las cosas en serio y debe recordarles sus responsabilidades.  

A veces, puede ser necesario llamar a un experto.  Algunos propietarios no actuarán hasta que se les presenten las violaciones del código que han permitido que empeoren. Un inspector de vivienda con experiencia o un experto en remediación de moho puede revisar objetivamente la situación y presentar un resumen por escrito al propietario explicando la gravedad del problema y las consecuencias de no cumplirlo. Si incluso una revisión independiente no obtiene respuesta, puede que tenga que contactar con las fuerzas del orden.  

Si al principio, no conceden  

Hablando de seguimiento, puede ser necesario escalar sus inquietudes a otros puntos de contacto.  Si tiene acceso a la información de contacto de la administración de la propiedad o del propietario, puede ser apropiado comunicarse e informarles sobre la falla de su proceso designado para lidiar con un problema grave de habitabilidad.  Es extremadamente importante que escale el proceso y no el tono de las comunicaciones.  Independientemente de la audiencia, por justificada que parezca, los gritos, las palabrotas o las amenazas probablemente dañarán la causa tanto a corto plazo como después de los hechos.  

Conclusión  

Ya sea que se trate de un inodoro obstruido o de un dormitorio incinerado, el propietario es responsable de abordar las condiciones que hacen que la unidad sea inhabitable. Si su arrendador ignora sus avisos, podría ser útil hablar con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos para obtener más información sobre sus derechos y preparar un plan para asegurarse de que se escuche su voz.