Por Aser G. Tolentino, Esq.
Introducción
California sigue siendo uno de los principales impulsores del crecimiento económico dentro de los Estados Unidos. Ya sea que se trate de avances en inteligencia artificial o de la última sensación en las plataformas de streaming. Los innovadores, desde Silicon Valley hasta Hollywood, continúan creando y vendiendo nuevas ideas al mundo. Sin embargo, los beneficios de esas ganancias no fluyen por igual a través de los cientos de miles de millas cuadradas o decenas de millones de residentes de los estados. Esto ha significado que, si bien muchas personas en centros urbanos como Los Ángeles o San Francisco ganan salarios que los harían ricos en muchas otras partes del país, aún podrían tener dificultades para pagar incluso una vivienda básica que cumpla con el mínimo de lo que se considera legalmente necesario para sobrevivir, e incluso las familias trabajadoras en comunidades más modestas pueden encontrar precios de vivienda muy por encima de lo que sus medios pueden pagar. Este no es un problema nuevo, pero ha seguido desafiando a los californianos a encontrar nuevas soluciones.
Los esfuerzos más recientes incluyen el Proyecto de Ley del Senado 567, promulgado el año pasado por el gobernador Gavin Newsom. Este artículo cubre las razones detrás de la necesidad de la nueva ley, las disposiciones que agrega al Código Civil y algunas ideas sobre cómo afectará a la vivienda y a los inquilinos en el futuro.
Antecedentes de los derechos de los inquilinos en California
Los inquilinos de California se han beneficiado y sufrido debido al papel del estado en el impulso de gran parte del crecimiento económico de la nación hasta finales del siglo XX y principios del siglo XXI. A medida que ciudades como San Francisco, Los Ángeles y San José se convirtieron en centros de innovación, personas de todo el mundo acudieron en masa a los lugares de nacimiento de industrias completamente nuevas en entretenimiento, tecnología y campos relacionados. Con el aumento de la demanda de vivienda, los precios se dispararon inevitablemente, lo que hizo cada vez más difícil para esas mismas personas y para aquellos que ya habían vivido allí y aún necesitaban vivir allí para mantener los servicios y las comunidades que hacían posible la vida cotidiana. El resultado fue una creciente disfunción social, marcada por el aumento de la falta de vivienda y la creciente desigualdad económica. Sin un final a la vista, las ciudades de todo el estado ejercieron poderes políticos para limitar cuánto podían aumentar los propietarios el alquiler de los inquilinos existentes. Si bien las restricciones que impusieron se limitaron a la vivienda en ese momento, esta ola del llamado “control de alquileres” preservó una oferta de viviendas que, una vez ocupadas por un inquilino, se garantizaba que seguirían siendo asequibles sin importar cuán drásticamente aumentara la tasa de mercado para otras unidades.
Sin embargo, el control de alquileres no era una solución perfecta, y definitivamente no era universal. La legislación estatal, como la Ley Ellis y la Ley Costa Hawkins, limitó el alcance de las ordenanzas de control de alquileres y la capacidad del gobierno local para regular el comportamiento de los propietarios. Al mismo tiempo, los cambios en el mercado de la vivienda significaban que cada vez más inquilinos vivían en casas que no estaban protegidas por el control de alquileres y las protecciones relacionadas, incluso cuando estaban disponibles.
La Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 extendió los requisitos de control de alquileres y causa justa para el desalojo a cualquier apartamento en el estado de más de quince años. Esto significó que las unidades demasiado nuevas para recibir protección bajo las ordenanzas de control de alquileres existentes también se beneficiaran. Por el contrario, las ciudades y condados que nunca habían tenido control de alquileres se ayudarían por primera vez. En cualquier parte del estado, los propietarios que poseían una unidad de alquiler cubierta solo podían aumentar el alquiler en un 5% más la tasa de interés anual, medida por un estándar conocido como el Índice de Precios al Consumidor, una vez que el inquilino había residido en su unidad de alquiler cubierta durante más de un año. También solo podían poner fin al arrendamiento de un inquilino por una de una lista específica de causas justas. Para los inquilinos, solo había un problema: algunas de las causas justas de desalojo que permitían a los propietarios obligar a las personas a salir se llamaban “causa justa sin culpa” y podían permitir que un propietario obligara a alguien a salir en sesenta días si afirmaba que se iba a mudar a la unidad o que iba a eliminar la unidad del mercado de alquiler. Tal como está escrito, el simple hecho de decir esto fue suficiente para obligar a un inquilino a salir, algo que se volvió muy común durante las partes más desafiantes de la pandemia de COVID-19. La elaboración de leyes siempre es un trabajo en progreso, y la pandemia de COVID-19 demostró numerosas formas en que los inquilinos aún podían caer en estas prácticas. En 2023, la Legislatura de California abordó algunas de estas deficiencias al aprobar la SB567.
Descripción general de la SB-567
La SB567 hace adiciones significativas a las partes del Código Civil de California creadas por la Ley de Protección al Inquilino: las Secciones 1946.2 que requieren causa justa para desalojar a los inquilinos que han vivido durante más de un año en una unidad de alquiler cubierta, y 1947.12, que limita la cantidad que un propietario puede aumentar el alquiler una vez que un inquilino ha vivido en una unidad de alquiler protegida durante más de un año. El primer cambio fue a aquellos sin culpa justa para el desalojo. Para aprovechar los desalojos sin culpa y por causa justa, los propietarios deben demostrar el cumplimiento de sus obligaciones en virtud de la ley.
Si bien bajo la Ley de Protección de Inquilinos, los propietarios ya no podían desalojar a los inquilinos sin causa, dos de estas causas proporcionaron una cantidad significativa de margen de maniobra. “Intención de ocupar el bien inmueble residencial por parte del propietario o su cónyuge, pareja de hecho, hijos, nietos, padres o abuelos según el Código Civil § 1946.2 (b) (2) (A) (i) y “Intención de demoler o remodelar sustancialmente el bien inmueble residencial”, donde, “remodelación” significa el reemplazo o modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso de una agencia gubernamental, o la reducción de materiales peligrosos, incluida la pintura a base de plomo, el moho o el asbesto, por las leyes federales, estatales y locales aplicables, que no se puede lograr razonablemente de manera segura con el inquilino en el lugar y que requiere que el inquilino desocupe la propiedad inmueble residencial durante al menos 30 días”. (Véase Código Civil § 1946.2(b)(2)(D).) El estatuto señaló: “Las mejoras cosméticas por sí solas, incluida la pintura, la decoración y las reparaciones menores, u otro trabajo que se pueda realizar de manera segura sin que se desocupe la propiedad inmueble residencial, no califican como rehabilitación sustancial”, pero no proporcionó ninguna orientación adicional.
Con base en el lenguaje de la Sección 1946.2 tal como está escrito, un arrendador solo necesitaría notificar a un inquilino que tiene la intención de realizar una renovación sustancial o que el arrendador o un miembro de su familia se mudaría para crear una causa justa para el desalojo. Si el arrendador simplemente se diera la vuelta y alquilara su casa a precio de mercado, el inquilino no tendría ningún medio de castigar al arrendador por el desalojo fraudulento. Si bien algunos lectores se apresurarían a señalar que el diferencial de alquiler discutido en boletines anteriores estaría disponible como daños y perjuicios, todo lo que haría una adjudicación de esos daños sería restaurar al inquilino a donde estaría económicamente, dándole el valor de lo que había perdido, mientras lo dejaba sin la casa y al propietario libre de continuar cobrando la tarifa de mercado a sus nuevos inquilinos.
A partir del 1 de abril de 2024, la SB567 requiere que el propietario cumpla con requisitos mucho más específicos antes de que él o un miembro de la familia pueda mudarse a una unidad ocupada y cubierta para justificar una causa justa para el desalojo. En resumen, el arrendador o miembro de la familia no puede vivir en la misma propiedad ni tener acceso a una unidad vacante, debe mudarse dentro de los noventa días posteriores a la finalización del arrendamiento y vivir en la unidad durante al menos un año. Mientras tanto, el inquilino tiene derecho a conocer la relación de cualquier pariente que se mude, puede exigir pruebas de la relación y se le debe brindar la oportunidad de volver a mudarse con una oferta de alquiler a la misma tarifa antes del desalojo, acompañada de gastos de mudanza si el propietario o su familiar no se mudan dentro de los noventa días o no se quedan durante todo el año. (Véase Código Civil 1946.2(b)(2)(A).) Estas nuevas limitaciones al poder y los derechos del arrendador para que el inquilino trabaje en conjunto con las disposiciones sobre daños y perjuicios se describen más adelante.
En cuanto a la remodelación sustancial, la nueva versión del estatuto realiza múltiples cambios significativos. El arrendador debe proporcionar un aviso que describa el trabajo a realizar, copias de los permisos o contratos de trabajo donde no se requieran permisos, y un aviso de que el inquilino puede volver a ocupar su casa si el trabajo no se realiza o al finalizarlo. (Véase Código Civil § 1946.2(d)(2iv)). La nueva versión de la ley también señala que un inquilino no necesita desalojar en días en que su presencia no violaría las leyes de salud y seguridad. (Véase Código Civil § 1946.2(b(2)(D)(iii).) Ambos conjuntos de aclaraciones con respecto a los desalojos sin culpa fueron vitales, pero como se describió anteriormente, el verdadero cambio viene con la forma en que la SB567 hace cumplir las nuevas restricciones que se muestran a continuación.
(h) (1) Un propietario que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler en violación material de esta sección será responsable ante el inquilino en una acción civil por todo lo siguiente:
(A) Daños actuales.
(B) A discreción del tribunal, honorarios y costos razonables de abogados.
(C) Si se demuestra que el propietario ha actuado deliberadamente o con opresión, fraude o malicia, hasta tres veces los daños reales. También se puede dictar una indemnización por daños punitivos en beneficio del inquilino contra el propietario.
En cuanto a las disposiciones de control de alquileres de § 1947.12, SB567 agrega las siguientes sanciones.
“(k) (1) Un propietario que exija, acepte, reciba o retenga cualquier pago de renta por encima de la renta máxima permitida por esta sección, será responsable en una acción civil ante el inquilino de quien se exijan, acepten, reciban o retengan esos pagos por todo lo siguiente:
(A) Medidas cautelares.
(B) Daños y perjuicios por el monto por el cual cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda el alquiler máximo permitido.
(C) A discreción del tribunal, honorarios y costos razonables de abogados.
(D) Al demostrar que el propietario ha actuado deliberadamente o con opresión, fraude o malicia, daños y perjuicios de hasta tres veces la cantidad por la cual cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda el alquiler máximo permitido”.
Cómo la SB-567 fortalece los derechos de los inquilinos
Desafortunadamente, en su forma original, las adiciones al código civil creadas por la Ley de Protección de Inquilinos necesitaban ser completadas. Al no especificar ningún requisito para la mudanza del propietario o los desalojos basados en renovaciones, la TPA dejó agujeros en la ley, permitiendo que se sacara ventaja de esta misma. El hecho de que un arrendador pudiera poner fin a una lesión de décadas alegando que estaba realizando renovaciones o mudándose y luego dejar una unidad vacía también podría haber añadido sal a la lesión. Los inquilinos ahora pueden esperar y exigir más información antes de desalojar y tener recursos que permitan volver a ocupar, una opción que simplemente no estaba disponible.
La nueva versión de § 1946.2 proporciona una compensación más significativa y justicia sustantiva para los inquilinos desalojados injustamente al ir más allá de una simple adjudicación de daños reales. En primer lugar, permite la adjudicación de honorarios de abogados y costos de litigio. Cuando un inquilino acude a un abogado para que lo represente en un caso de desalojo injustificado, a menudo procede en base a honorarios de contingencia, lo que significa que no tiene que pagar al abogado por adelantado, sino que el abogado obtiene un porcentaje fijo de lo que el inquilino recibe en daños: y luego de eso, El inquilino también tiene que pagar los costos que el abogado adelantó. Cuando el arrendador pierde y tiene que pagar esas tarifas y gastos en su lugar, el inquilino no tiene que pagar por la justicia que merece como una cuestión de derecho. Más allá de eso, si el inquilino puede probar que el propietario actuó intencionalmente, puede ganar hasta el triple de sus daños reales para castigar adecuadamente al propietario y disuadirlo a él o a otros de infringir la ley nuevamente.
Lo mismo ocurre con las violaciones del control de alquileres. Sin embargo, más allá de los daños monetarios, la ley deja claro que los tribunales pueden otorgar lo que se conoce como medidas cautelares. Esto faculta a un tribunal para ordenar a un propietario que cumpla con la ley en el futuro y castigue los incumplimientos de sus instrucciones.
Planteadas en términos más prácticos, las disposiciones sobre daños y perjuicios de ambas secciones elevan el nivel de los daños y perjuicios de los casos de derechos de los inquilinos a un umbral lo suficientemente alto como para que valga la pena que un inquilino cuyos derechos han sido violados pueda presentar un caso. Reconocer el impacto que tales violaciones tienen en la vida y los medios de subsistencia de las personas y aclarar las protecciones contra el desalojo mejora profundamente el alivio que la Ley de Protección de Inquilinos trajo al estado en 2019. Es adecuado para la promesa que la legislatura y el gobernador hicieron a los californianos hace media década de que la ayuda iba a llegar.
Posibles desafíos y críticas
Los propietarios y administradores de propiedades se han opuesto, naturalmente, a cualquier nueva regulación del mercado de alquiler. Han argumentado que las duras sanciones desalentarán la inversión en nuevas unidades de alquiler, en particular los apartamentos que ya escasean, y expulsarán del mercado a los propietarios más pequeños.
La respuesta natural a estas afirmaciones es que las ciudades en las que el control de alquileres y las protecciones contra las causas de desalojo se han establecido desde hace mucho tiempo y se han perfeccionado continuamente, siguen viendo cómo se añaden nuevas viviendas a pesar de todo. Además, la edad mínima de quince años para los edificios cubiertos por la TPA permite varios años de alquiler basado en el mercado para que los promotores recuperen su inversión antes de que las inversiones vencidas se regulen para el bien público. En última instancia, el tiempo lo dirá, ya que la prueba de control de alquileres en todo el estado de California está programada para expirar a fines de la década.
Conclusión
Al igual que los derechos son tan precisos como las herramientas para hacerlos cumplir, esas herramientas solo son útiles si las personas las usan. Cuando experimenta acoso por parte del propietario, teme un desalojo ilegal, vive en condiciones inhabitables o ve a otra persona que lo está sufriendo, puede hablar o comunicarse. Hay organizaciones para ayudar, y abogados como los de Tenant Law Group están listos para luchar por usted.
