¿Podría una compra ser tu salida de un arrendamiento problemático?
Por Aser G. Tolentino Esq.
Hay una escena en la tercera película de Star Wars en la que un personaje le explica a otro que no le mintió, porque lo que dijo era cierto, desde cierto punto de vista. La importancia de ver las cosas desde diferentes perspectivas puede ayudar a explicar los enfoques de las personas ante situaciones difíciles y también puede ayudar a encontrar soluciones a problemas que de otro modo parecerían imposibles de resolver. Este mes discutiremos el concepto de una compra (buyout) y cómo podría ayudar a los inquilinos que están teniendo una experiencia difícil con su arrendador: cubriremos qué es una compra, sus pros y sus contras, y cómo podría ser el proceso.
¿Qué es una compra (buyout)?
Una compra es un acuerdo en el que un arrendador paga a su inquilino para que renuncie a las protecciones del control de alquiler y, por lo general, se mude en un tiempo determinado. Como hemos discutido anteriormente al explicar los daños en un caso de desalojo constructivo, los inquilinos en unidades con control de alquiler tienen un beneficio económico al permanecer en la misma vivienda el tiempo suficiente para que el alquiler que pagan sea más bajo que el precio del mercado. Hemos explicado cómo se calcula ese valor a través de la diferencia de renta. En lugar de que un arrendador obligue a un inquilino a mudarse y luego se le imponga una compensación por daños, una compra es un proceso en el que el arrendador ofrece dinero al inquilino a cambio de que voluntariamente renuncie a sus derechos y se traslade a otro lugar.
Algunos podrían preguntarse por qué un inquilino aceptaría tal acuerdo.
¿Por qué alguien debería considerar una compra?
Por valioso que sea un arrendamiento bajo control de renta para un inquilino, puede que no valga tanto para alguien cuyas necesidades no sean satisfechas por el espacio que actualmente alquila.
- Una pareja casada cuyos hijos ya se han ido de casa podría no necesitar un apartamento de tres habitaciones y podría encontrar su mantenimiento demasiado complicado o el vecindario demasiado activo para lo que desean en sus últimos años.
- Un profesional soltero con un estudio en el centro podría casarse y querer formar una familia.
- Un grupo de amigos de la universidad podría separarse, sin que ninguno de ellos quiera continuar viviendo en un loft con corrientes de aire, por ejemplo.
Esta diferencia en el valor del alquiler puede hacerse más notoria cuando los arrendadores caen en la costumbre de tratar las propiedades con una especie de negligencia benigna, donde los problemas pueden no atenderse rápidamente si los inquilinos no se quejan activamente. Esto suele ocurrir cuando los inquilinos toleran el estado de la vivienda debido al bajo costo del alquiler.
Los inquilinos pueden encontrarse entonces con un beneficio valioso que no desean, mientras que los arrendadores quedan atrapados con una unidad tan poco rentable que las reparaciones y el mantenimiento fácilmente pueden llevar a pérdidas. Además, los inquilinos pueden darse cuenta de que las concesiones que hicieron en el pasado reducen su influencia, ya que el arrendador podría alegar que no tenía idea del estado de la unidad después de tantos años.
Este tipo de situación puede deteriorarse rápidamente, ya que ambas partes pasan de haber convivido pacíficamente a tener una relación adversarial. Reconocer que las cosas no van a funcionar y negociar recursos para encontrar un mejor lugar para el inquilino, a cambio de un nuevo comienzo para el arrendador, podría ser la mejor solución.
¿Por qué una compra podría ser una mala idea?
Una compra podría ser una mala idea cuando el arrendador y el inquilino ya tienen una relación tensa o cuando los problemas de habitabilidad han sido una preocupación constante.
Cuando el arrendador y el inquilino han tenido dificultades para trabajar juntos, es poco probable que se den las mejores condiciones para una negociación exitosa. En estas circunstancias, los arrendadores pueden intentar utilizar las compras para evitar que los inquilinos se muden y presenten una demanda por desalojo constructivo, o para evitar que los inquilinos se queden y denuncien al arrendador a la autoridad de control de códigos de vivienda.
Un inquilino que muestra interés en una compra también puede socavar futuras reclamaciones por desalojo constructivo, si el arrendador puede demostrar que el inquilino en realidad no tenía la intención de quedarse en la unidad tanto tiempo como podría afirmar.
Más cínicamente, levantar la mano y expresar interés en una compra podría poner al inquilino en el radar del arrendador como alguien a quien se podría presionar para que abandone un arrendamiento bajo control de renta, ya sea por medios legales u otros métodos.
¿Cómo funciona una compra?
Las compras son acuerdos negociados. Tanto un arrendador como un inquilino pueden iniciar la conversación sobre si una compra podría ser una idea viable.
En muchas comunidades con leyes de control de renta, existen restricciones adicionales sobre las compras para proteger a los inquilinos de arrendadores que podrían intentar aprovecharse de este proceso. Estas leyes suelen exigir que los arrendadores proporcionen avisos explicando los derechos del inquilino, incluyendo:
- El derecho a retirarse de las negociaciones o negarse a negociar en absoluto.
- Un período de espera antes de que una compra pueda firmarse, para evitar que los inquilinos se sientan presionados a firmar.
- La oportunidad de cambiar de opinión antes de mudarse.
Algunas de estas leyes han sido impugnadas con éxito por arrendadores, argumentando que limitan su derecho a la libertad de expresión. Por ello, consultar con un abogado para determinar qué está permitido y qué no lo está podría ser la mejor opción.
Conclusión
En última instancia, la decisión de considerar o aceptar una compra es personal. Dependerá de cuáles sean tus prioridades en ese momento.
Algunas personas encuentran más fácil que un tercero, como un abogado, maneje las negociaciones, tras lo cual pueden decidir si aceptan o no la oferta final.
Los servicios legales personalizados de Tenant Law Group pueden ser una excelente opción para quienes buscan ayuda adicional para navegar el proceso de compra. Ya sea que se trate de compras o de cualquier otro asunto relacionado con los derechos de los inquilinos, los abogados de Tenant Law Group siempre están disponibles para brindarte las herramientas necesarias para que te sientas cómodo en tu hogar.
