Boletín Mensual Septiembre 2023

Por Aser G. Tolentino, Esq. 

Introducción 

Cuando la mayoría de la gente piensa en el apogeo del Movimiento por los Derechos Civiles, tienden a pensar en las décadas de 1960 y 1970, cuando las protestas, los disturbios civiles y algunas de las voces progresistas más emblemáticas de la historia estadounidense marcaron el comienzo de una ola de leyes federales que garantizan la igualdad de trato ante la ley por motivos de raza, género y discapacidad.  Para los californianos, sin embargo, la igualdad de derechos y la libertad de discriminación habían sido la ley del país durante varios años.  Entre los logros de California en esta área se encuentra la Ley de Empleo y Vivienda Justa (FEHA), que se promulgó en 1959. 

Protecciones de FEHA 

Si bien FEHA también se ocupa tanto del empleo como de la vivienda, la parte más relevante para los inquilinos es la sección 12921 (b) del Código de Gobierno, que establece: “La oportunidad de buscar, obtener y mantener una vivienda sin discriminación por motivos de raza, color, religión, sexo, género, identidad de género, expresión de género, orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, estado familiar, fuente de ingresos,  discapacidad, veterano o estado militar, información genética o cualquier otra base prohibida por la Sección 51 del Código Civil se reconoce y declara como un derecho civil”.  Esto significa que en California, el derecho a obtener vivienda no puede ser negado porque una persona pertenece a un grupo descrito anteriormente. Las características protegidas por la ley se explican en la Sección 12926, que define muchos términos utilizados en la ley.   

De acuerdo con la Sección 12927(c), la discriminación incluye cada uno de los siguientes actos:  

• Negativa a vender, alquilar o arrendar viviendas. 
• Negativa a negociar la venta, alquiler o arrendamiento de viviendas. 
• Representación de que un alojamiento de vivienda no está disponible para inspección, venta o alquiler cuando ese alojamiento de vivienda está de hecho disponible. 
• Cualquier otra denegación o retención de alojamiento de vivienda. 
• Provisión de términos, condiciones, privilegios, instalaciones o servicios inferiores en relación con esas viviendas. 
• Acoso en relación con esas viviendas. 
• La cancelación o terminación de un contrato de venta o alquiler. 
• La provisión de alojamiento segregado o separado.  
• La negativa a permitir, a expensas de la persona discapacitada, modificaciones razonables de los locales existentes ocupados o que serán ocupados por la persona discapacitada, si las modificaciones pueden ser necesarias para permitir a la persona discapacitada el pleno disfrute de las instalaciones, excepto que, en el caso de un alquiler, el propietario podrá, cuando sea razonable hacerlo, condicionar el permiso para una modificación al acuerdo del arrendatario de restaurar el interior de las instalaciones. a la condición que existía antes de la modificación (que no sea por desgaste razonable), e incluye la negativa a hacer adaptaciones razonables en las reglas, políticas, prácticas o servicios cuando estas adaptaciones pueden ser necesarias para brindar a una persona discapacitada igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de una vivienda. 

La parte de la ley que hace que la discriminación en la vivienda sea ilegal es la Sección 12955, que prohíbe más que solo la discriminación y el acoso por parte de los propietarios.  En realidad, hace que todos los siguientes actos sean ilegales: 

• El propietario de cualquier alojamiento que discrimine o acose a cualquier persona debido a la raza, color, religión, sexo, género, identidad de género, expresión de género, orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, estado familiar, fuente de ingresos, discapacidad, estado veterano o militar, o información genética de esa persona.  
• El propietario de una casa pregunta sobre la membresía de un posible inquilino o comprador en una clase protegida enumerada en la ley. 
• Anunciar una preferencia contra un posible arrendatario o comprador basado en su pertenencia a una clase protegida enumerada en la ley. 
• Cualquier banco o entidad similar que esté haciendo negocios en un área relacionada con la vivienda que discrimine a alguien porque pertenece a una clase protegida enumerada en la ley.  
• Acosar, desalojar o de cualquier otra manera tomar represalias contra alguien por actuar para proteger sus derechos bajo la ley. 
• Ayudar o convencer a otra persona para que haga algo ilegal bajo la ley o intentar hacerlo. 
• Obtener ganancias al hacer que alguien venda o alquile una propiedad representándoles que las personas que pertenecen a una clase protegida se están mudando a un área.  
• Negar bienes raíces o servicios de tasación u ofrecerlos en diferentes términos basados en la pertenencia de una persona a una clase protegida enumerada en la ley.  
• Negar a alguien el acceso o la participación en servicios u organizaciones de bienes raíces en función de su pertenencia a una clase protegida enumerada en la ley. 
• Cualquier otro método para hacer que un hogar no esté disponible para alguien basado en que es miembro de las clases protegidas enumeradas en el acto. 
• Discriminar en cómo usar o permitir que la tierra sea utilizada en función de las clases protegidas enumeradas en la ley. 
• Crear o mantener una limitación en el uso de la tierra por contrato llamado “pacto restrictivo”, basado en las clases protegidas enumeradas en la ley.  
• Contar los ingresos de los solicitantes que vivirán juntos de manera diferente dependiendo de si están casados o no al decidir si pueden permitirse alquilar su casa.  
• Usar un estándar de ingresos que asume que un solicitante será responsable de pagar más de la parte requerida si recibe asistencia de alquiler de un programa gubernamental para decidir si puede pagar el alquiler de su casa. 

¿Es esto legal? 

Aquí hay algunos ejemplos de lo que podría considerarse violaciones de FEHA.  

Ejemplo 1.  Alice es una anciana filipina estadounidense de primera generación que vive en un edificio de apartamentos de ochenta años.  Con la ayuda de un amigo para traducir, llama a su administrador de la propiedad e informa que sus luces siguen parpadeando y, a veces, el interruptor de circuito se dispara cuando intenta usar su microondas.  Él comenta que habría pensado que Alice estaría acostumbrada a ese tipo de cosas dado de dónde es y que no puede esperar demasiado dado lo que está pagando en alquiler.  Ella ve al administrador de la propiedad con un electricista en el edificio varias veces en las próximas semanas trabajando en otras solicitudes de mantenimiento en nombre de hablantes nativos de inglés que sabe que nacieron en los Estados Unidos.  Cuando el administrador de la propiedad llega a la unidad de Alice con un electricista un mes después, dice que tenía solicitudes más importantes que tratar antes que la de ella.  Alice puede presentar reclamos basados en el origen nacional como mínimo y, potencialmente, la raza y la ascendencia dependiendo de los hechos bajo la Sección 12955 (a). 

Ejemplo 2.  Después de que su arrendador niega su solicitud de un animal de apoyo emocional como adaptación razonable, Laura presenta una queja ante el Departamento de Derechos Civiles de California.  Después de que el arrendador es informado de su queja, él le dice que su contrato de arrendamiento no será renovado. Ella puede presentar un reclamo bajo § 12955 (f). 

Ejemplo 3.  Amy está hablando con una amiga agente de bienes raíces, Cynthia, sobre los planes para la casa de Amy.  Cynthia le dice a Amy: “Realmente deberías pensar en vender, porque escuché que el edificio de apartamentos al otro lado de la calle comenzará a aceptar inquilinos de la Sección 8”.  Amy contrata a Cynthia para vender su casa adosada, de la cual Cynthia gana una comisión.  Esto viola la Sección 12955 (h) porque Cynthia se está beneficiando al hacer que los inquilinos de bajos ingresos parezcan indeseables.  Esta es una práctica conocida como “Blockbusting”, que fue particularmente extendida después de la Segunda Guerra Mundial y que causó un daño tremendo a las ciudades de Estados Unidos. 

Ejemplo 4.  Al y Amelia están buscando mudarse juntos antes de casarse. Juntos ganan $ 150,000.00 al año.  Presentan una solicitud para alquilar una casa y el propietario les dice que no cumplen con los requisitos de ingresos.  Casualmente, Al habla con su compañera de trabajo Andrea, quien dice que acaba de ser aprobada para mudarse a la misma casa con su esposo.  Al sabe que Andrea gana $ 150,000.00 y su esposo cría a sus dos hijos.  Este sería un ejemplo de discriminación basada en la Sección 12955 (n), que establece que no se pueden evaluar los ingresos de las personas de manera diferente en función de si están casadas.  

Luchando contra la discriminación o el acoso 

Los inquilinos que creen que han sido víctimas de discriminación en la vivienda tienen dos caminos posibles a seguir: una queja administrativa o una demanda civil.  Independientemente de la opción que elijan, es importante crear un rastro de papel y documentar la situación tanto como sea posible.   Proporcionar al malhechor, o especialmente al supervisor del malhechor (si corresponde), quejas por escrito sobre la sospecha de discriminación o acoso ayudaría a respaldar cualquier reclamo en el futuro y podría resolver el problema.  Obtener fotos o videos de comportamiento ilegal también podría ser inmensamente útil, aunque uno debe tener cuidado de asegurarse de que nadie sea grabado sin su conocimiento, ya que eso es ilegal en California.  Tener testigos dispuestos a testificar sobre haber visto o escuchado un comportamiento discriminatorio o acosador también puede apoyar un caso que de otro modo podría ser solo una competencia en credibilidad entre dos partes. 

También es importante recordar que el tiempo es esencial.  Una persona que ha sufrido discriminación debe presentar una demanda dentro de los dos años bajo lo que se conoce como el estatuto de limitaciones.  Ese límite de dos años se detiene si el inquilino presenta una queja de alivio administrativo. 

Sobre el tema de la reparación administrativa, los californianos pueden recurrir al Departamento de Derechos Civiles de California cuando creen que han sido objeto de discriminación.  Las quejas se pueden presentar en línea.  Una vez presentadas, las quejas se asignan a un investigador que se comunica con las partes e intenta encontrar una solución.  CRD puede llevar casos a arbitraje, pero sus herramientas más efectivas son a menudo el proceso de mediación.  

Para los inquilinos que desean obtener daños monetarios del propietario, una demanda civil es probablemente más sencilla.  Esto implica presentar una queja en un tribunal civil, generalmente con la ayuda de un abogado, y reclamar daños más allá de los debidos por la violación de FEHA por parte del propietario.  En la mayoría de los casos, los propietarios que han violado FEHA probablemente también han violado otras leyes.  Por ejemplo, los propietarios en violación de FEHA casi seguramente habrán interferido con el uso pacífico de su inquilino de su unidad de alquiler para el propósito previsto, lo que viola el pacto de disfrute tranquilo discutido en un boletín anterior.  Y al violar una ley que protege a los inquilinos del acoso, los propietarios que violan FEHA tendrán dificultades para argumentar que al menos no fueron negligentes en el desempeño de su trabajo como propietarios.   

Conclusión 

Cualquiera que sea la ruta que tome un inquilino, hablar con un abogado de derechos del inquilino siempre es una buena idea para revisar las opciones y tomar una decisión informada sobre la mejor manera de proceder.  Tenant Law Group ha ayudado a muchos clientes a través de este proceso a través de consultas con abogados y ha presentado demandas en todo el estado contra propietarios por violar FEHA.  Tenant Law Group ofrece consultas de abogados por una tarifa y representación en la búsqueda de reclamos sobre una base de honorarios de contingencia sin costo inicial. 

La vivienda es un derecho civil y Tenant Law Group siempre está listo para ayudar a los inquilinos a defender los suyos.