Boletín Mensual Julio 2023

Cuando los propietarios ponen apartamentos, casas, condominios, remolques, botes o cualquier otra cosa en el mercado de alquiler de espacio vital humano, aceptan la responsabilidad de hacerlo seguro para la habitación. Esta obligación por su parte se conoce como la “Garantía de Habitabilidad”.  No cumplir con sus requisitos puede dar lugar a todo tipo de responsabilidad legal.  Pero, si un inquilino tiene problemas para completar las reparaciones, esa promesa legal puede parecer una pequeña comodidad.  Este artículo aborda cómo documentar esas condiciones inhabitables y abogar por que el propietario cumpla o prepare al inquilino para el éxito en la búsqueda de una compensación.  

Ley de California sobre Viviendas Habitables  

Como recordatorio, las condiciones que definen una vivienda inhabitable se enumeran en la sección 1941.1 del Código Civil de California y en la sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad de  California.  La sección 1941.2 del Código Civil de California exime al propietario de la obligación de pagar por las condiciones creadas por el inquilino.  Supongamos que el arrendador no hace las reparaciones después de un aviso razonable.  En ese caso, el inquilino puede desalojar sin más obligación de pagar el alquiler según lo establecido en la sección 1942 (a) del Código Civil y puede reclamar el desalojo constructivo causado por un incumplimiento de la garantía de habitabilidad y la necesidad de compensación del propietario.  Como se discutió en boletines y publicaciones de blog anteriores y se define en nuestro sitio web, el desalojo constructivo ocurre cuando la negligencia o los actos intencionales del propietario hacen que permanecer en una unidad de alquiler sea tan inaceptable que el inquilino no tiene más remedio que irse y renunciar a sus derechos bajo el contrato de arrendamiento o alquiler.  Vale la pena señalar, sin embargo, que los propietarios sin escrúpulos cuyos inquilinos han desocupado una unidad de alquiler después de condiciones inhabitables aún pueden insistir en que los inquilinos paguen todos los alquileres adeudados durante el resto de su mandato.  Aunque esto viola la ley si existieran condiciones inhabitables, es una táctica que algunos propietarios utilizan para intentar disuadir a los inquilinos de perseguir sus derechos.  

Paso 1: Notifique al propietario por escrito sobre reparaciones específicas necesarias y proponga un plazo razonable  

Los inquilinos que descubran algo que podría necesitar la atención de sus propietarios, particularmente si es una de las condiciones descritas anteriormente, deben notificar al propietario o al representante designado por el propietario (por ejemplo, el administrador de la propiedad) lo antes posible.  Un registro escrito puede ser vital más adelante en el proceso, por lo que informar por correo electrónico o a través del portal en línea de una empresa de administración de propiedades es una buena idea. Si un portal en línea no proporciona un registro por correo electrónico de una solicitud de mantenimiento, sería una buena idea tomar una captura de pantalla de la demanda de sus documentos.  Si una solicitud de mantenimiento se realiza en persona, una forma efectiva de crear un formulario poco después sería hacer un seguimiento por correo electrónico para verificar la oferta y preguntar si hay algo que se pueda hacer para ayudar a resolver el problema.  Si bien es de esperar que las cosas avancen, este enfoque también puede demostrar que el propietario no tenía ninguna razón para pensar que el inquilino era responsable de ningún retraso.    

Las solicitudes de mantenimiento, especialmente los seguimientos, deben ser específicas, basadas en hechos, procesables e incluir un plazo razonable para abordar el problema de mantenimiento.  Por ejemplo, la falta de agua corriente en una unidad de alquiler debe abordarse razonablemente en cuestión de horas, mientras que la falta de calefacción debe abordarse razonablemente en cuestión de días o semanas (dependiendo de la época del año).  Tener tantos detalles como sea posible sobre el problema que enfrenta el inquilino, las posibles causas y su impacto puede ayudar a establecer la gravedad del problema y motivar una respuesta.  Apegarse a los hechos mantiene enfocado el problema que necesita solución: esto no significa que las consecuencias humanas deban omitirse, solo enmarcarse como cosas que no pueden suceder o deben hacerse debido al problema.  Por último, aunque está vinculado a detalles específicos del primer punto, una solicitud procesable significa que debe dar a la administración de la propiedad un camino a seguir para abordar el problema: describir la unidad como demasiado fría podría no ser tan útil como comunicar problemas específicos con el termostato, una corriente de aire que viene alrededor de la puerta o la falta de agua tibia, por ejemplo. Las solicitudes de acción específica del propietario pueden ser productivas, ya que pueden sugerir una solución con la que ambas partes podrían estar contentas y comenzar una conversación sobre otras opciones.  

Paso 2: Seguimiento, si es necesario, haciendo referencia a cualquier solicitud anterior  

Si la primera solicitud no resuelve el problema, serán necesarias comunicaciones de seguimiento, y siempre deben ser por escrito.  Los mismos principios rectores, específicos, basados en hechos y procesables, y con un plazo razonable propuesto, deben regir aquí.  Si bien es comprensible expresar cierta frustración cuando no se abordan las necesidades básicas, mantener un registro tan simple que muestre claramente que el inquilino está actuando de buena fe y dispuesto a cooperar con solicitudes razonables puede ayudar a arrojar luz más claramente sobre el comportamiento inexcusable de un propietario.    

Si bien es posible que la primera solicitud de mantenimiento no siempre se beneficie de la evidencia de respaldo, los mensajes de seguimiento deben ilustrar el problema: y eso se entiende literalmente.  Proporcionar imágenes o videos puede demostrar la gravedad de un problema mucho mejor que las descripciones más detalladas.  Las inundaciones, las ratas y el moho tienen mucho más impacto cuando el espectador se enfrenta directamente.  Es importante destacar que también es mucho más difícil para el propietario afirmar que no creía que el problema fuera grave si el jurado puede ver las mismas imágenes que recibió por correo electrónico en ese momento.  

Paso 3: Si los problemas persisten después de repetidos seguimientos, notifique a la aplicación del código  

En la mayoría de los casos, múltiples solicitudes escritas que sean específicas, basadas en hechos y procesables, y que incluyan un plazo propuesto razonable, resolverán el problema.  Sin embargo, si un problema de reparación urgente no se ha resuelto después de múltiples solicitudes al propietario, el inquilino debe considerar notificar a la oficina o departamento local de Aplicación del Código.  Dependiendo de la naturaleza de la relación con el propietario, el inquilino puede desear alertar al propietario que si la solicitud de reparación no se resuelve en una fecha determinada, el inquilino notificará a la Oficina de Aplicación del Código local de los problemas de habitabilidad no resueltos.  

La Oficina de Aplicación de Códigos local generalmente enviará un inspector para una inspección in situ de la unidad de alquiler para identificar cualquier problema de reparación no resuelto.  Si se encuentran violaciones del código, el inspector emitirá un aviso por escrito al propietario para resolver los problemas de reparación en una fecha determinada.  Esto a veces se conoce como un “Aviso de violación”.  Ya sea que el propietario cumpla con el Aviso escrito o no, el inquilino se beneficia.  Si el arrendador cumple con el Aviso, el problema de reparación se resuelve.  Si el arrendador no cumple con el Aviso después de 35 días, el arrendador no puede exigir el alquiler, cobrar el alquiler, emitir un aviso de aumento del alquiler o emitir un aviso de tres días para pagar el alquiler o renunciar.  Hacerlo mientras el Aviso no se aborda puede ser una violación de la sección 1942.4 del Código Civil de California y  puede dar lugar a daños, una multa de hasta $ 5,000.00 y honorarios de abogados para la parte ganadora.    

Conclusión  

En la mayoría de los casos, proporcionar a los propietarios solicitudes de mantenimiento que describan claramente las condiciones inhabitables les dará lo que necesitan para responder de manera rápida y efectiva.  Si no lo hacen, la documentación de las solicitudes y cualquier aviso emitido por la Oficina de Aplicación de Códigos local ayudará a un ajustador de seguros, juez o jurado a llegar a la conclusión correcta más rápido.