Ordenanza de Alquiler de Oakland

1.¿Qué es la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland?

La Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland fue promulgada en 2002 y establecida
el Programa de Ajuste de Renta de Oakland, que administra arrendador/inquilino
disputas en la ciudad de Oakland. Durante los últimos veinte años, se ha ido
para agregar secciones que limitan los aumentos de alquiler permitidos (control de alquiler), requiriendo
causa justa para el desalojo, pagos de reubicación para desalojos sin culpa, regulaciones
para acuerdos de compra y otras protecciones para inquilinos. Puedes aprender más
sobre las razones de su adopción en
Sección 8.22.010 del Código Municipal de Oakland.

2. ¿Califica mi unidad de alquiler para el control de alquiler bajo el Ajuste de Alquiler de Oakland?
¿Ordenanza?

Un arrendador no puede aumentar la renta más de una vez al año y ese aumento
se limita al aumento publicado en el índice de precios al consumidor de Oakland
región geográfica o 10%, lo que sea menor. Hay algunas situaciones
donde el alquiler puede incrementarse más que esta cantidad, como cuando un
arrendador puede demostrar que se necesita un aumento mayor para ganar un salario razonable
renta o tiene incrementos bancarios de años anteriores, pero no series de rentas
los aumentos pueden aumentar la renta en más del 30% en un período de cinco años.
Hay varias excepciones a la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland.
Si puede decir “No” a todas las siguientes preguntas, entonces
su unidad de alquiler está cubierta por la ley de control de alquileres de Oakland:

• ¿Su unidad está controlada, regulada o subsidiada por una agencia gubernamental?
• ¿Su unidad es parte de un hotel, motel, posada, turista, alojamiento o pensión?
  casa, y si es así, ¿ha vivido allí por menos de treinta días continuos?
• ¿Su unidad es parte de un hospital, convento, monasterio, centro de cuidados prolongados,
  hogar de convalecencia, hogar sin fines de lucro para ancianos o un dormitorio escolar?
• ¿Su unidad es propiedad de una cooperativa sin fines de lucro?
• ¿El edificio en el que se encuentra su unidad de alquiler fue construido en o después
  1 de enero de 1983?
• ¿Recibió su unidad una exención del Programa de Ajuste de Renta después
  recibiendo rehabilitación sustancial?
• ¿Es su unidad una vivienda unifamiliar o una vivienda que podría venderse de forma independiente?
  de cualquier otra unidad de alquiler?

puede consultar
Sección 8.22.030 del Código Municipal de Oakland para ver la lista actual de unidades de alquiler y la Sección 8.22.070 para más detalles
sobre los límites impuestos por el control de alquileres.

3. ¿Mi arrendador necesita una causa justa para el desalojo para desalojarme bajo el Oakland
¿Ordenanza de ajuste de alquiler?

Los votantes de Oakland aprobaron una ordenanza de desalojo por causa justa en 2002. Ha
sus propias exenciones que son diferentes de las de las unidades de renta controlada.
Si puede responder “No” a todas las siguientes preguntas,
entonces usted califica para las protecciones de causa justa para el desalojo:

• ¿Vive en un hotel, motel u otro alojamiento transitorio?
• ¿Vive en un hospital, centro de enfermería especializada o centro de salud?
• ¿Vive en una institución sin fines de lucro que brinda alojamiento a corto plazo como
  parte de un programa de rehabilitación por abuso de drogas, alcohol u otras sustancias
  que le informó sobre el estado temporal de su vivienda cuando se mudó?
• ¿Vive en un centro sin fines de lucro que brinda habilidades para la vida independiente?
  entrenamiento limitado a veinticuatro meses o menos de ocupación e informado
  de esta limitación cuando se mudó?
• ¿El propietario vive en la misma propiedad que usted y comparte la cocina o
  baño contigo?
• ¿Se mantiene su unidad en fideicomiso para una persona con discapacidades del desarrollo que vive
  en la propiedad o la unidad es propiedad de una persona relacionada con un desarrollo
  persona discapacitada que vive en la propiedad?
• ¿Recibió la unidad o el edificio del que forma parte un certificado
  de ocupación, o si no hubo cédula, fue la fecha de la última construcción
  el permiso para la propiedad se finalizó después del 31 de diciembre de 1995?

Las exenciones anteriores están contenidas en
Sección 8.22.350 del Código Municipal de Oakland.

4. ¿Cuáles son las causas justas de desalojo en Oakland?

Puede encontrar causas justas de desahucio en
Sección 8.22.360 del Código Municipal de Oakland.

Responder afirmativamente a cualquiera de estas preguntas significa que puede estar sujeto a una falla
Desalojo por causa justa en Oakland.

• ¿Ha dejado de pagar el alquiler durante tres días después de recibir un aviso para
  hacerlo sin una razón legal para retener el alquiler?
• ¿Ha continuado incumpliendo un término del contrato de arrendamiento después de recibir un aviso
  dejar de hacerlo?
• ¿Se ha negado a extender o renovar su contrato de alquiler en términos similares?
  después de que expiró su contrato anterior?
• ¿Ha dañado la propiedad de alquiler y se ha negado a dejar de dañar la propiedad,
  o reparar o pagar las reparaciones de la propiedad dañada después de recibir una
  aviso para hacerlo?
• ¿Ha seguido siendo desordenado de una manera que perturba la paz y
  silencio de otros inquilinos después de que les dijeron que dejaran de hacerlo?
• ¿Ha utilizado su unidad de alquiler o áreas comunes para un propósito ilegal?
• ¿Se ha negado a permitir que el arrendador acceda a su unidad de alquiler después de
  recibir un aviso para dejar de negarle la entrada legal al arrendador?

Responder sí a cualquiera de estas preguntas significa que puede estar sujeto a un No
Culpa por causa justa de desalojo en Oakland.

• ¿El arrendador está tratando de recuperar la posesión de su unidad de alquiler porque
  una vez fue su hogar y ahora desean volver a mudarse y tenían un período
  en su contrato de arrendamiento permitiéndoles hacerlo?
• ¿El arrendador planea mudarse o mudar a un cónyuge, hijo, padre o
  abuelo en la unidad?
• ¿El arrendador planea realizar las renovaciones necesarias que no se pueden
  completado de manera segura con usted permaneciendo en la unidad?
• ¿El propietario está retirando la propiedad del mercado de alquiler?
•  
• 5. ¿Recibiré pagos de reubicación si el propietario me desaloja por una causa justa?
  bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland?

Tiene derecho a asistencia de reubicación para desalojos sin culpa
causa justa. Estos pagos varían dependiendo del tamaño de la unidad y
si los inquilinos son discapacitados, ancianos o actúan como tutores de
un niño menor de edad
Sección 8.22.820 cubre los beneficios de reubicación por desalojos sin culpa y solo por causa generalmente,
incluidos los desalojos basados ​​en la eliminación de una unidad de alquiler del alquiler
mercado bajo la Ley Ellis.
Sección 8.22.850 cubre los pagos de reubicación específicamente para los desalojos por mudanza del propietario .

6. ¿La Ordenanza de Ajuste de Alquileres de Oakland prohíbe el acoso de los propietarios?

La Ordenanza de Protección del Inquilino de Oakland incluye una prohibición contra
acoso de inquilinos. Como se describe en
Código Municipal de Oakland, sección 8.22.640, un arrendador o la empleados, agentes o contratistas pueden
no hacer nada de lo siguiente de mala fe:

• Interrumpir, cancelar o no brindar los servicios de vivienda prometidos en un
  contrato o exigido por la ley;
• No brindar las reparaciones o el mantenimiento prometido por contrato o exigido por la ley;
• No completa el trabajo una vez iniciado o no sigue las prácticas adecuadas para
  minimizar la exposición al ruido, plomo, moho, asbesto u otros materiales de construcción
  perjudicial para su salud;
• Abusar del derecho de acceso del arrendador;
• Quitar propiedad personal o mobiliario de la unidad de alquiler sin una
  permiso por escrito del arrendatario a menos que el arrendamiento ya haya sido
  rescindido;
• Influir o intentar influir en un inquilino para que renuncie a la posesión de un alquiler
  unidad, utilizando fraude, intimidación o coerción, incluida la amenaza de
  divulgar un inquilino o una persona conocida por el propietario como asociada con el
  arrendatario a una agencia local, estatal o federal sobre la base de su percepción
  o estatus migratorio real;
• Acompañar una oferta de pago para desalojar con amenazas de fuerza o intimidación;
• Ofrecer pago a un inquilino para desalojar más de una vez en un período de seis meses;
• Amenazar a un inquilino o invitados de un inquilino a través de palabras o gestos con daño;
• Violar las leyes contra la discriminación;
• Interferir con el derecho del inquilino a un disfrute tranquilo;
• Negarse a aceptar un pago de alquiler legal;
• Negarse a cobrar el pago de un alquiler por más de treinta días sin presentar un recibo;
• Interferir con el derecho a la privacidad de un inquilino, incluido el video o el audio
  grabación del interior de la unidad del inquilino, entrar o fotografiar
  una unidad fuera del alcance de una entrada o inspección legal, irrazonable
  consultas sobre el estado de la relación del inquilino, antecedentes penales,
  o invitados durante la noche;
• Solicitar información que interfiere con el derecho a la privacidad de un inquilino
  como el estado de residencia o ciudadanía, o número de seguro social, incluyendo
  Negativa a aceptar prueba de calificación para arrendamiento como un TIN o
  otras alternativas que no se relacionen con la ciudadanía o el estatus migratorio;
• Requerir que un inquilino acepte términos nuevos o materiales o un nuevo contrato de alquiler
  excepto lo permitido por la ley;
• Eliminar los servicios de vivienda para que un inquilino desaloje;
• Participar en un desalojo de autoayuda, como cambiar las cerraduras o cerrar
  fuera de los servicios públicos;
• Tergiversar a un inquilino que el inquilino debe abandonar la unidad de alquiler; o
• Cometer abuso financiero a personas mayores.

La Ordenanza de Protección del Inquilino incluye varias penas graves por
arrendadores que violen sus prohibiciones:

• Un propietario que viole la ley de acoso de inquilinos de cualquier manera es responsable
  al inquilino acosado por una indemnización de $1,000 o el triple de los daños reales
  incluida la angustia emocional, lo que sea mayor. Sin embargo, para recibir
  triplicación de los daños emocionales, el inquilino debe demostrar que el propietario actuó
  en violación consciente o desprecio imprudente de la Ordenanza de Protección del Inquilino.
• Si el inquilino era anciano o discapacitado, los daños mínimos son $2,000.00
  y no se requiere ninguna demostración de violación a sabiendas o desprecio imprudente.
• Si el inquilino sufre una enfermedad catastrófica, la indemnización mínima por daños es de $2500,00
  y no se requiere ninguna demostración de violación a sabiendas o desprecio imprudente.
• Si el propietario amenaza con revelar el estado migratorio de un inquilino,
  el propietario está sujeto a daños reales triples, incluidos daños emocionales
  daños por angustia, o una indemnización mínima por daños de $2,000.00.
• Un tribunal también puede otorgar daños punitivos, pero no puede hacerlo junto con la triplicación
  daños reales.
• Un inquilino prevaleciente tiene derecho a los honorarios del abogado.
• Un arrendador prevaleciente puede recuperar los honorarios del abogado si el arrendatario
  la reclamación carecía de fundamento o se presentó de mala fe.

Puedes revisar
Sección 8.22.670 del Código Municipal de Oakland para obtener más detalles.

7. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland si mi
arrendador aumenta indebidamente mi alquiler?

Si su arrendador aumenta su renta más allá de la cantidad permitida por la Renta
Ordenanza de Ajuste, puede presentar una petición ante el Ajuste de Renta
Junta. Debe indicar la razón por la cual el aumento de la renta es demasiado alto, lo que
puede ser simplemente porque se ha calculado mal, pero también podría ser porque
hubo aviso inapropiado, o una reducción en los servicios de vivienda. puede consultar
Sección 8.22.070 del Código Municipal de Oakland para obtener detalles adicionales.

8. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland si mi
el arrendador me desaloja sin causa justificada?

Si se ve obligado a mudarse de una unidad de renta controlada, entonces puede demandar
su arrendador por lo que se conoce como desalojo injustificado y demanda
diferencial de alquiler o pérdida de uso. Esta cantidad es la diferencia entre
la tasa de alquiler mensual justa actual del mercado para su unidad y la tarifa mensual
alquiler que estaba pagando en el momento del desalojo sin justa causa multiplicado
por el número de meses que hubiera permanecido en la unidad de alquiler si hubiera
no había sido desalojado injustamente. Si eres mayor o tienes alguna discapacidad,
también puede reclamar el triple de la cantidad en daños si puede demostrar que su
el propietario actuó sin tener en cuenta el hecho de que usted estaba discapacitado
o ancianos y sufrirían por la pérdida de su hogar. La protección del inquilino
La ordenanza tiene varias categorías especiales de daños que pueden aplicarse si
el arrendador violó las disposiciones de acoso del arrendatario de la Protección del arrendatario
Ordenanza como parte del intento de desalojo ilegal.