Ordenanza de Alquiler de San José

1. ¿Qué es la Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José?

La Ordenanza de Alquiler de San José original se estableció en 1979 para estabilizar los precios de alquiler en la Ciudad de San José. La Ordenanza creó limitaciones sobre la cantidad que se puede aumentar el alquiler cada año, limitó el monto de los costos que podrían transferirse a los inquilinos, requirió que los propietarios notifiquen a la Ciudad de San José sobre los aumentos de alquiler y estableció un proceso de resolución de disputas para inquilinos y propietarios Puede obtener más información leyendo los hallazgos de la ciudad contenidos en Sección 17.23 del Código Municipal de San José .020.

2. ¿Califica mi unidad de alquiler para el control de alquileres según la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José?

Según Sección 17.23.310 del Código Municipal de San José, un propietario solo puede aumentar el alquiler de una unidad de alquiler cubierta en un 5 % del alquiler cobrado en los doce meses anteriores. La Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José considera que todas las unidades de alquiler que forman parte de un edificio de viviendas múltiples o una casa de huéspedes que recibieron un certificado de ocupación o se ofrecieron en alquiler antes del 7 de septiembre de 1979 están cubiertas por el control de alquiler. Tal como lo establece la Sección 17.23.167(B), son ciertas excepciones a esta regla.
Si puede responder “No” a todas las siguientes preguntas, es probable que su unidad esté cubierta por el control de alquileres:

• • ¿Su unidad de alquiler es parte de un hotel, motel u otro lugar similar de alojamiento transitorio?
  • ¿Su unidad está ubicada en un monasterio, convento, dormitorio escolar, casa de fraternidad/sororidad, hospital, centro de cuidados prolongados, albergue residencial de emergencia, centro de atención residencial, centro de servicios residenciales u hogar sin fines de lucro para personas mayores?

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• ¿Está su unidad regulada o subsidiada por una agencia gubernamental?
• ¿Está su unidad en un edificio que contiene solo una o dos unidades de alquiler?
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• 3. ¿Mi arrendador necesita una causa justa para el desalojo para desalojarme según la Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José?

La sección 17.23.1240 del Código Municipal de San José incorpora justa causa de desalojo protecciones en su ordenanza de Protección del Inquilino. Tal como se establece en la Ordenanza de Protección del Inquilino Sección 17.23.1230, Si su unidad se encuentra en una de las categorías enumeradas a continuación, está cubierta por las protecciones de causa justa de desalojo de San José:

• Unidades sujetas a control de rentas bajo la Ordenanza de Rentas de Apartamentos,
• Unidades en edificios de viviendas múltiples, excepto hoteles y moteles permitidos,
• Habitaciones de huéspedes en cualquier casa de huéspedes, y
• Unidades no permitidas.

Sin embargo, a pesar de estar cubierto por la ordenanza de causa justa de desalojo de San José, si responde “Sí” a cualquiera de las siguientes preguntas, su arrendador puede tener una causa justa para desalojarlo de conformidad con las causas justas legítimas de desalojo enumeradas en Sección 17.23.1250:

• ¿Ha dejado de pagar el alquiler después de recibir un aviso para pagar el alquiler que indica el monto adeudado legalmente, el nombre y la dirección del arrendador al que debe pagarse y el período de tiempo en menos tres días a partir de la fecha de vencimiento del aviso?
• ¿Ha cometido una infracción material (grave) o habitual (repetida) de un término de su contrato de alquiler, o no corrigió un incumplimiento de su contrato de alquiler después de recibir un aviso y el tiempo adecuado para hacerlo? entonces?
• ¿Ha causado daños más allá del desgaste normal a su unidad de alquiler o a la propiedad de la que forma parte y se ha negado a pagar por los daños o ha dejado de causar daños después de recibir una notificación? hacerlo?
• ¿Se ha negado a firmar un nuevo contrato de alquiler con términos que son sustancialmente los mismos que los de su contrato de alquiler anterior después de que haya vencido?
• Después de recibir un aviso para dejar de hacerlo, usted:
  • Participó en actividades delictivas
  • Actuó de manera desordenada
  • Creado una molestia que interfirió con la paz del arrendador o cualquier ocupante de la propiedad de la que forma parte su unidad de alquiler
  • ¿Creó una molestia que interfirió con su capacidad para disfrutar tranquilamente de los beneficios de sus propias unidades de alquiler?
• ¿Se ha negado a darle acceso a su unidad a su arrendador después de recibir un aviso para hacerlo y un tiempo razonable para cumplir?
• ¿Es usted un subinquilino que nunca fue aprobado por su arrendador y continúa ocupando una unidad después de que el inquilino principal se mudó?
• ¿Su arrendador planea realizar un trabajo de rehabilitación sustancial en su unidad que requiere que usted se mude y ha cumplido con sus requisitos para:
  • Obtener permisos
  • Notificarle su derecho a devolución
  • ¿Pagar sus gastos de reubicación?
• ¿Su arrendador está retirando la propiedad del mercado de alquiler?
• ¿Se está mudando el propietario a su unidad de alquiler o está mudando a un cónyuge, padre, hijo o hermano a la unidad cuando el propietario ya vive en el mismo edificio?
• ¿El arrendador le exige que desaloje para cumplir con una orden judicial o gubernamental?
• ¿Su arrendador le exige que desaloje para retirar una unidad no autorizada del mercado de alquiler después de pagarle los gastos de reubicación?
• ¿Ha fallado en desalojar a un ocupante del hogar que ha sido acusado u obligado a responder por cargos penales graves, después de recibir notificación de su arrendador para que lo haga?
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• 4. ¿Recibiré pagos de reubicación si el propietario me desaloja por una causa justa según la Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José?

La Ordenanza de Protección de Inquilinos requiere que los propietarios paguen los gastos de reubicación de los inquilinos por desalojos sin culpa y con justa causa.

• Sección 17.23.1150 del Código Municipal de San José</a > exige que, si lo desalojan porque el propietario retira su unidad del mercado de alquiler, usted tiene derecho a un pago base descrito en la Ordenanza de la Ley Ellis de la ciudad. Como alternativa, el propietario puede ofrecer una unidad de renta controlada equivalente como sustitución, pero los inquilinos no están obligados a aceptar la sustitución.
• También tiene derecho a un pago calificado adicional si es parte de un hogar de bajos ingresos, o uno o más de los inquilinos en su unidad es:
  • Mayores de 62 años,
  • Deshabilitado
  • Cuida a alguien que tiene menos de dieciocho años y es un estudiante de K-12.
• Sección 17.23.1240(B)(1)< /a> requiere que un arrendador que se muda a la unidad, o que está realizando una rehabilitación sustancial, pague la misma asistencia básica que exige la Ordenanza de la Ley Ellis.
• Sección 17.23.1240(B)(3)< /a> requiere que un arrendador que retire una unidad no autorizada pague la misma asistencia básica que exige la Ordenanza de la Ley Ellis.
• Sección 17.20.2060</strong > requiere que si un arrendador requiere que los inquilinos desalojen para cumplir con una orden del gobierno o de un tribunal para adaptar una unidad al código, entonces el arrendador también debe proporcionar una vivienda alternativa sin costo adicional. Sin embargo, si el inquilino no puede regresar dentro de los sesenta días, el propietario debe pagar el alquiler de tres meses o el valor justo de mercado de tres meses por una unidad equivalente y los gastos de mudanza como asistencia para la reubicación.
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• 5. ¿Prohíbe la ordenanza de alquiler de apartamentos de San José el acoso de los propietarios?

La Ciudad de San José ha promulgado una Ordenanza de Protección de Inquilinos para abordar el acoso de inquilinos. Si un inquilino es desplazado por la violación de la Ordenanza de Protección del Inquilino por parte del propietario, el inquilino puede demandar por daños reales y ejemplares para castigar el mal comportamiento y desalentar futuros malos actos. El propietario también debe pagar los honorarios del abogado del inquilino. El inquilino también puede obtener una orden de la corte que le prohíba al propietario hacer algo similar. BajoSección 17.23.1280, si se demuestra que el arrendador intencionalmente violó las protecciones de la Ordenanza de Protección de Inquilinos de San José, el arrendador debe pagar el triple de los daños reales.

Según la Sección 17.23.1270, es ilegal que un arrendador para tomar represalias contra un inquilino por ejercer los derechos bajo la Ordenanza de Protección del Inquilino aumentando el alquiler, reduciendo los servicios de vivienda, denunciando o amenazando con denunciar a un inquilino, hogar o persona que el arrendador sabe que está asociado con un inquilino a las autoridades de inmigración, entregando un aviso rescindir para desalojar o aviso de rescisión, amenazar con entablar o entablar una acción legal para recuperar la posesión, o hacer que el inquilino desaloje involuntariamente.

6. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Renta de Apartamentos de San José si el arrendador aumenta mi renta indebidamente?

Si cree que su arrendador ha aumentado su alquiler más allá de la cantidad permitida por la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos, puede presentar una petición ante el Programa de Estabilización de Alquileres como se establece en Sección 17.23.350. Un examinador revisará el caso y emitirá una decisión que establezca el alquiler permitido.

7. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José si el propietario me desaloja sin una causa justa?

La Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José otorga a los inquilinos el derecho de demandar al propietario por desalojo injustificado bajo Sección 17.23.550.

Un propietario que desaloje a un inquilino en violación de la Ordenanza de alquiler de apartamentos es responsable ante el inquilino de una multa de $ 10,000.00, así como de los costos reales, incluidos los gastos de mudanza. El inquilino también tiene derecho a los honorarios del abogado y los costos legales. Si el inquilino puede demostrar que el propietario violó la Ordenanza de protección del inquilino, el inquilino también puede obtener daños ejemplares o daños triples si el propietario violó deliberadamente la Ordenanza de protección del inquilino de acuerdo con Sección 17.23.1280 como se describe anteriormente.

Si se ve obligado a mudarse de una unidad de renta controlada, entonces puede demandar a su arrendador por lo que se conoce como desalojo injustificado y exigir un diferencial de renta o pérdida de uso.

Esta cantidad se calcula de la siguiente manera:

• Primero, calcule la diferencia entre la tarifa de alquiler mensual justa del mercado actual para su unidad y el alquiler mensual que estaba pagando en el momento del desalojo sin causa justificada
• Luego, multiplique esto por la cantidad de meses que se habría quedado en la unidad de alquiler si no lo hubieran desalojado injustamente

Si es una persona mayor o tiene una discapacidad, también puede reclamar el triple de la cantidad en daños si puede demostrar que el propietario actuó sin tener en cuenta el hecho de que usted era una persona discapacitada o una persona mayor y sufriría la pérdida de su hogar.