Ordenanza de Alquiler de San Francisco

1. ¿Qué es la Ordenanza de arbitraje y estabilización de alquileres de San Francisco?

Promulgada en 1979, la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco añadió el Capítulo 37 al Código Administrativo de San Francisco y estableció la Junta de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco, que es la agencia gubernamental que desde entonces ha regulado las viviendas con alquiler controlado en la ciudad. Puede obtener más información sobre sus objetivos y el motivo de su adopción en Sección 37.1 del Código Administrativo de San Francisco.

2. ¿Qué significa el control de alquileres en San Francisco?

Cada año, el 1 de marzo, la Junta de Arbitraje y Estabilización de Rentas de San Francisco publica la tasa de aumento en el Índice de Precios al Consumidor para la región geográfica que incluye a San Francisco. Un arrendador que haya cumplido con la ordenanza de alquiler puede aumentar el alquiler en no más del 60 % de esa tasa de aumento, o el 7 %, lo que sea menor.

3. ¿Mi unidad de alquiler califica para el control de alquileres según la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco?

A menos que su unidad de alquiler esté descrita por una de las excepciones a continuación, usted está protegido por los límites de control de alquileres de la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco. Si puede responder “No” a todas las siguientes preguntas, su unidad de alquiler está cubierta por el control de alquileres:

• ¿Es usted inquilino de un hotel, motel, posada, pensión o pensión que ha vivido allí por menos de treinta y dos días?
• ¿Su unidad es propiedad de una cooperativa sin fines de lucro?
• ¿Es la unidad parte de alojamiento en un hospital sin fines de lucro, centro religioso, centro de cuidados prolongados, centro de atención residencial autorizado para ancianos o un centro residencial para adultos?
• ¿El alquiler de su unidad está regulado por una entidad gubernamental?
• ¿Es su unidad una vivienda unifamiliar o se puede vender por separado de otras unidades en el edificio, como en un complejo de condominios?
• ¿Se construyó su unidad después del 13 de junio de 1979?
  • Su unidad aún puede calificar para el control de alquiler, pero solo en circunstancias muy específicas. (Consulte Sección 37.3(g) del Código Administrativo de San Francisco).

Puede consultar la Sección 37.2(r) para conocer la definición de una unidad cubierta y la Sección 37.3 para obtener más detalles sobre los aumentos de alquiler permitidos y excepciones

4. ¿Mi arrendador necesita una causa justa para desalojarme según la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco?

Sí, los propietarios deben tener una causa justa para desalojar a un inquilino de una unidad cubierta por la Ordenanza de arbitraje y estabilización de alquileres de San Francisco, incluso si respondió “Sí” a cualquiera de las dos últimas preguntas en la sección anterior.

Si responde afirmativamente a cualquiera de las siguientes preguntas, su arrendador puede tener una causa justa de culpa para desalojarlo:

• ¿Ha dejado de pagar el alquiler después de recibir un aviso de vencimiento del alquiler?
• ¿Ha pagado habitualmente el alquiler con retraso?
• ¿Ha violado algún término de su contrato de arrendamiento que no implique agregar un nuevo ocupante?
• ¿Ha dañado la propiedad, causado molestias o interferido con la comodidad y la capacidad del propietario u otros inquilinos para disfrutar tranquilamente del edificio de una manera severa o recurrente y que se ha descrito claramente en un aviso exigiendo que corrija el comportamiento?
• ¿Ha utilizado su unidad de alquiler para un propósito ilegal?
• ¿Se ha quedado más allá del plazo de su contrato de alquiler y se ha negado a renovar su contrato de alquiler por escrito en los mismos términos que el contrato anterior?
• ¿Ha impedido que el arrendador acceda a su unidad de alquiler después de recibir un aviso para que deje de hacerlo?
• ¿Es usted un subinquilino que no fue aprobado por el arrendador y cuyo inquilino principal ahora ha dejado la unidad?

Si responde afirmativamente a cualquiera de las siguientes preguntas, es posible que su arrendador tenga una causa justa sin culpa para desalojarlo:

• ¿Se está mudando su arrendador a su unidad o está mudando a un padre, abuelo, hijo, nieto, cónyuge o hermano a su unidad cuando viven en una unidad en el mismo edificio o se están mudando a una unidad en el mismo edificio?
• ¿Su arrendador está vendiendo la unidad para convertirla en condominio?
• ¿Su arrendador está demoliendo o retirando su unidad del mercado de alquiler?
• ¿Su arrendador planea realizar mejoras de capital o trabajos de rehabilitación que harían insalubre o inseguro seguir viviendo allí?
  • Si debe mudarse mientras se realiza este trabajo, tiene derecho a regresar una vez que se haya completado.
• ¿Su arrendador planea realizar una rehabilitación sustancial en su unidad de alquiler?
• ¿Su arrendador planea realizar una remediación de plomo en su unidad?
  • Tendrías derecho a devolución una vez finalizado el trabajo.
• ¿Su arrendador planea retirar su unidad del mercado de alquiler?

Puede encontrar detalles adicionales consultando las protecciones de desalojo en Sección 37.9 del Código Administrativo de San Francisco.

5. ¿Recibiré pagos de reubicación si el propietario me desaloja por una causa justa según la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco?

Si lo desalojan por una causa justificada sin culpa, específicamente si el arrendador o un pariente se está mudando a la unidad, la unidad está siendo demolida o retirada del mercado de alquiler, la unidad debe desocuparse temporalmente para realizar mejoras capitales o rehabilitación, o la unidad se retira del mercado para realizar una rehabilitación sustancial, entonces los ocupantes tienen derecho a los gastos de reubicación según Sección 37.9C. La Junta de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco publica una nueva hoja informativa todos los años que establece lo que cada ocupante tiene derecho a recibir según esta ley, el monto adicional adeudado a los ocupantes ancianos y discapacitados, y el límite familiar en los pagos de reubicación. La sección 37.9A del Código Administrativo de San Francisco cubre los desalojos de la Ley Ellis, mientras que < a href=”https://sfrb.org/section-379b-tenant-rights-evictions-under-section-379a8″>La sección 37.9B del Código Administrativo de San Francisco cubre los derechos especiales de los inquilinos obligados a mudarse como resultado de una mudanza del propietario en el desalojo.

6. ¿La Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco prohíbe el acoso de los propietarios?

La Ordenanza de arbitraje y estabilización de alquileres de San Francisco incluye una sección que prohíbe el acoso por parte de los propietarios o cualquier persona bajo su control. La sección 37.10B del código administrativo de San Francisco establece que es ilegal que un propietario o cualquier persona bajo la autoridad del propietario haga cualquiera de las artículos en la siguiente sección de mala fe, permite una demanda civil por parte del inquilino por hasta tres veces los daños, somete al propietario a un proceso penal y también requiere que los propietarios paguen los honorarios del abogado del inquilino:

• Interrumpir, rescindir o dejar de proporcionar los servicios de vivienda prometidos en un contrato o exigidos por la ley;
• No brindar las reparaciones o el mantenimiento prometido por contrato o exigido por la ley;
• No completar el trabajo una vez iniciado o no seguir las prácticas adecuadas para minimizar la exposición al ruido, plomo, moho, asbesto u otros materiales de construcción dañinos para su salud;
• Abusar del derecho de acceso del arrendador;
• Influir o intentar influir en un inquilino para que renuncie a la posesión de una unidad de alquiler, utilizando fraude, intimidación o coerción, incluido el aumento del alquiler de una unidad de alquiler controlado por encima del precio del mercado;
• Acompañar una oferta de pago para desalojar con amenazas de fuerza o intimidación;
• Continuar ofreciendo ofertas de pago para desocupar cuando un inquilino ha declarado que ya no desea recibir ofertas de pago para desocupar;
• Amenazar a un inquilino con palabras o gestos con daño;
• Violar las leyes contra la discriminación;
• Interferir con el derecho del inquilino a un disfrute tranquilo;
• Negarse a aceptar un pago de alquiler legal;
• Negarse a cobrar un pago de alquiler por más de treinta días;
• Interferir con el derecho a la privacidad del inquilino;
• Solicitar información que interfiere con el derecho del inquilino a la privacidad, como el estado de residencia o ciudadanía, o el número de seguro social; o
• Participar en “[o]tros actos u omisiones repetidos de tal importancia que interfieran o perturben sustancialmente la comodidad, el reposo, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho legal a ocupar dicha unidad de vivienda y que causen, es probable que causar, o tienen la intención de causar que cualquier persona con derecho legal a la ocupación de una unidad de vivienda desaloje dicha unidad de vivienda o entregue o renuncie a cualquier derecho en relación con dicha ocupación.”
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• 7. ¿Cuáles son mis recursos en virtud de la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco si el propietario aumenta mi alquiler?

Si su arrendador aumenta su alquiler más allá de lo permitido en un período de doce meses, puede presentar una petición ante la Junta de Arbitraje y Estabilización de Alquileres de San Francisco. Si usted y su arrendador no pueden ponerse de acuerdo sobre el monto apropiado, la junta programará una audiencia en la que usted y su arrendador pueden explicar la situación a un juez de derecho administrativo, quien luego calculará el monto de alquiler apropiado, con un ajuste temporal apropiado para reembolsar el sobrepago. .

Si su arrendador lo desaloja o intenta desalojarlo, puede emprender acciones legales. Si se ve obligado a mudarse de una unidad de alquiler controlado, entonces puede demandar al propietario por lo que se conoce como diferencial de alquiler o daños por pérdida de uso, entre otras cosas. Este monto es la diferencia entre la tarifa de alquiler mensual justa del mercado actual para su unidad y el alquiler mensual que estaba pagando en el momento del desalojo sin justa causa multiplicado por la cantidad de meses que hubiera permanecido en la unidad de alquiler si no lo hubiera hecho. sido desalojado injustamente. Si es una persona mayor o tiene una discapacidad, también puede reclamar el triple de la cantidad en daños si puede demostrar que el propietario actuó sin tener en cuenta el hecho de que usted era una persona discapacitada o una persona mayor y sufriría la pérdida de su hogar.

Si pudiera alegar que el desalojo injustificado fue una forma de acoso de inquilinos que violó la Sección 37.10B descrita anteriormente, un tribunal podría otorgarle el triple del valor de sus gastos reales como daños y exigir que su arrendador pague los honorarios de su abogado. Dependiendo de cómo el propietario haya intentado desalojarlo, puede alegar que violó una de las leyes enumeradas en nuestra página de acoso de inquilinos, incluidas las secciones del Código Civil de California 789.3, 1940.2, o 1942.5.